В прошлом месяце Центральный банк России ужесточил регулирование ипотечных программ с искусственно заниженными процентными ставками. Это было своевременное и необходимое решение, поскольку даже незначительный рост ставки на 0,1–1% может привести к удорожанию недвижимости на 20–30%, что делает последующую перепродажу квартиры нерентабельной.
В ответ на эти меры на рынке появилась новая акция — «Ипотечный кредит за 1 рубль в месяц». Давайте детально разберемся, что скрывается за этим привлекательным предложением.
Отмена программ с экстремально низкими ставками — это правильный шаг для стабилизации рынка. Однако банкам и застройщикам потребовался новый инструмент для стимулирования спроса. Таким инструментом стала возрожденная схема ипотечного транша, которая уже давно известна на рынке. Автор статьи лично знаком с этой механикой: при покупке квартиры тело кредита делилось на две части — 50% выплачивалось до сдачи дома, а оставшиеся 50% — непосредственно перед подписанием акта. Платежи в первые 8 месяцев составляли лишь половину от суммы по договору, но досрочное погашение до получения второго транша было невозможно.
Нынешняя акция «за 1 рубль в месяц» работает по похожей схеме, заменяя полноценные платежи символической суммой на начальном этапе. Однако за кажущейся выгодой могут скрываться серьезные подводные камни. Рассмотрим три основных риска, с которыми может столкнуться потенциальный заемщик.
1. Ограничения на досрочное погашение
Банки и девелоперы — коммерческие организации, и они не станут работать себе в убыток.
Обратите внимание: Богатей! Отдай десятину. Благотворительность напрямую связана с финансами.
Если заемщик будет освобожден от существенных платежей на год или два, у него может возникнуть соблазн накопить средства и погасить кредит досрочно. Но именно в первые годы банк получает основную часть своей прибыли за счет процентов. Поэтому высока вероятность, что в договоре будет прописан временный мораторий на досрочное погашение на период действия льготного рублевого этапа. Полностью запретить досрочку по закону нельзя, но банки могут ввести такие ограничения на договорной основе.2. Завышенная стоимость объектов
Этот риск довольно очевиден. Привлекательная акция искусственно стимулирует спрос, что дает застройщикам возможность завышать цены на квартиры, участвующие в программе. В условиях ажиотажа вокруг «свежего» предложения даже крупные девелоперы вряд ли станут жертвовать своей прибылью ради увеличения объемов продаж. Кроме того, для оформления такой ипотеки банки, скорее всего, потребуют повышенный первоначальный взнос, что также скажется на общей стоимости покупки для клиента.
3. Проблемные объекты недвижимости
Включаем логику: главная цель подобных акций — продать то, что плохо расходится в обычных условиях. Популярные квартиры в хороших локациях найдут своих покупателей и без льгот. Следовательно, программа «за 1 рубль» с высокой вероятностью будет применяться к менее ликвидным объектам: квартирам с неудачными планировками, в домах на поздних стадиях строительства или в непопулярных районах. Эта гипотеза частично подтверждается, если изучить каталоги крупных застройщиков, участвующих в акции.
Итоги и рекомендации
Откровенно недобросовестные застройщики вряд ли будут участвовать в подобных программах, так как это привлекает дополнительное внимание регуляторов. Поэтому риск столкнуться с откровенным мошенничеством относительно невелик.
Главный вопрос заключается в том, на каких условиях и кому будет доступна эта программа. Ключевой вывод для потенциального покупателя: необходимо тщательно изучать не только условия кредита, но и репутацию банка, надежность застройщика, а также конкретные параметры предлагаемой квартиры. Что именно вам продают за такую, казалось бы, сказочную цену?
Как только появятся первые практические кейсы и наберется статистика, мы вернемся к более детальному анализу этой программы.
Да пребудет с вами дедукция и финансовая грамотность!
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Смотрим в реальность.