Из цикла «Типанакопилка»
С чего начать новичку в инвестициях?
В первой части мы изучили различные инвестиционные инструменты с точки зрения баланса риска и потенциальной прибыли. Для тех, кто только начинает свой путь, я не советую сразу открывать бизнес или торговать на бирже самостоятельно — это сопряжено с высоким риском потери капитала. Также важно тщательно проверять управляющие компании, чтобы не стать жертвой мошеннических схем, о которых я подробно рассказывал ранее. Возникает закономерный вопрос: как же тогда новичку можно выйти на доходность в 21% годовых, используя, казалось бы, консервативные подходы?
Две корзины для стабильного роста капитала
Основываясь на моём 15-летнем опыте работы как на финансовых рынках, так и в сфере недвижимости, я рекомендую начинающим инвесторам сфокусироваться на двух основных направлениях. Первое — это сотрудничество с проверенной брокерской компанией. Второе — инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей в аренду с правом выкупа (АПВ). Почему именно аренда с выкупом? Инвестор приобретает ликвидный объект (новостройку или вторичное жилье не старше 10 лет). Это может быть квартира, дом или даже коммерческая площадь. Далее заключается долгосрочный договор (например, на 15 лет) с платёжеспособным арендатором. По условиям, арендатор вносит ежемесячный платёж, часть которого идёт на погашение стоимости объекта по фиксированной ставке (обычно 5-7%). Таким образом, это гибридная сделка, напоминающая лизинг, где объект остаётся в собственности инвестора до полного выкупа.
Первый компонент стратегии: доверительное управление капиталом
В качестве надёжного партнёра можно рассмотреть австрийскую компанию «Hermes Finance Ltd», которая успешно работает на рынке уже 23 года и зарегистрирована в Лондоне. Её ключевое преимущество — стабильные выплаты в евро или долларах. Компания предлагает открыть персональный инвестиционный счёт Vista. Минимальный порог входа — 1100 евро. «Hermes Finance Ltd» размещает средства клиента на международных биржах, а полученную прибыль распределяет: 80% — клиенту, 20% — комиссия компании. Средняя чистая доходность составляет около 20% годовых. Кроме того, компания предоставляет кредитное плечо: можно занять до 70% от суммы собственных средств под 7% годовых. Это позволяет повысить общую доходность: собственные деньги приносят ~20%, а заёмные — ~13% (20% минус 7% за кредит). В среднем такой подход даёт около 15% годовой доходности на весь капитал.
Второй компонент: недвижимость и аренда с выкупом (АПВ)
Рассмотрим конкретный пример с инвестиционным капиталом в 20 млн рублей.
Интересное: Инвестиции в ценные бумаги. Что купить на 2500 руб. Эксперимент.
Стратегия такова: инвестор размещает всю сумму на счёте Vista, после чего берёт кредит в 14 млн рублей (70% от капитала) для инвестиций в недвижимость по схеме АПВ. На счету Vista остаётся 6 млн рублей собственных средств (около 66 000 евро). После оплаты вступительных комиссий (активация счёта и брокерское ажио) общая сумма контракта составит примерно 178 109 евро. При средней месячной доходности в 1.2% и реинвестировании прибыли, собственные средства на счету удвоятся за 2.5 года (до 12 млн рублей), а за 4 года вернутся к исходным 20 млн рублей (при условии стабильного курса евро). Рост курса евро дополнительно увеличит рублёвую доходность.Выведенные 14 млн рублей направляются на покупку, например, современного дома, который сдаётся в АПВ на 15 лет под 6% годовых. Ежемесячный доход от этой операции после уплаты НДФЛ составит около 60 900 рублей. За 2.5 года чистый доход достигнет 4.16 млн рублей, а за весь срок договора — почти 25 млн рублей, что эквивалентно 5.2% годовой доходности.
Синергия двух подходов и цикличность стратегии
Объединяя доходность от двух инструментов, мы получаем: за 2.5 года — около 15.7% годовых, а за 4 года — целевые 21% годовых. Через 4 года, когда на счету Vista вновь накопится 20 млн рублей собственных средств, цикл можно повторить: снова вывести 14 млн на покупку нового объекта недвижимости. При этом каждый новый цикл будет эффективнее, так как не придётся платить вступительные комиссии на прирост капитала. Доход от АПВ также можно реинвестировать на счёт Vista, что ускорит накопление и покупку следующего объекта.
Поддержка и минимизация рисков
Я и мои партнёры оказываем полное сопровождение: помогаем в работе со счётом Vista, подбираем и проверяем арендаторов, готовим весь пакет юридических документов. Даже если арендатор по каким-то причинам прекратит выплаты, мы оперативно найдём ему замену, минимизируя простой объекта. В схеме АПВ арендатор заинтересован в сохранности имущества, так как рассматривает его как будущую собственность, и все расходы на содержание ложатся на него. Это значит, что инвестор не сталкивается с проблемами износа, а его портфель недвижимости постоянно обновляется.
Итоговые преимущества стратегии
В результате инвестор достигает нескольких ключевых целей:
· Сохраняет значительную часть капитала (70%) в одном из самых надёжных активов — недвижимости.
· Защищает свои средства от инфляции благодаря росту стоимости недвижимости и инвестициям в стабильную валюту.
· Получает стабильный и высокий ежемесячный пассивный доход.
· Имеет финансовую "подушку безопасности" за счёт диверсификации между биржевыми инструментами и материальным активом.
Интересное еще здесь: Финансы.
Как зарабатывать 21% годовых, защищая инвестиции в недвижимости? Часть2.