-
1. Доходный метод
Этот подход фокусируется на будущих денежных потоках от актива. Стоимость объекта определяется на основе прогнозируемых арендных платежей за предстоящие периоды. По сути, инвестор оценивает, какой доход сможет генерировать недвижимость, и на основе этого рассчитывает её текущую рыночную стоимость.
2. Сравнительный метод
Данный метод основан на анализе рыночных данных. Оценщик сравнивает оцениваемый объект с аналогичными помещениями или зданиями, по которым уже известны цены продажи или предложения. Ключевым условием является сопоставимость активов по местоположению, состоянию, площади и другим значимым параметрам.
3. Затратный метод
В этом случае стоимость объекта рассчитывается как сумма затрат, необходимых для его полного воссоздания или строительства «с нуля». При этом обязательно учитывается физический и функциональный износ, а также моральная амортизация актива, которая снижает его итоговую цену.
Какой метод выбрать?
Среди экспертов нет единого мнения о безусловном преимуществе одного метода. Однако в условиях экономической нестабильности, стагнации или высокой неопределённости наиболее надёжным и релевантным часто признаётся доходный метод. Это логично, поскольку главная цель коммерческой недвижимости — приносить прибыль. Красота или технологическая изощрённость здания вторичны по отношению к его способности генерировать денежный поток.
Тем не менее, из каждого правила есть исключения. Некоторые объекты могут обладать низкой инвестиционной привлекательностью с точки зрения доходности, но при этом иметь завышенную стоимость. Часто это связано с так называемым «титульным» характером покупки, когда актив приобретается в первую очередь для повышения статуса и репутации инвестора, а не для получения прямой финансовой выгоды.
Практическое применение доходного метода
Обратите внимание: Методы мошенничество на улице.
Чтобы рассчитать стоимость актива по доходному методу, необходимо определить несколько ключевых параметров:
- Действующая арендная ставка — текущий или прогнозируемый доход с квадратного метра.
- Операционные расходы — все затраты на содержание объекта: налог на имущество, капитальные вложения, коммунальные платежи и другие издержки, которые обычно несёт собственник.
- Срок окупаемости (капитализации) — самый важный показатель в формуле.
Срок окупаемости показывает, за сколько лет инвестиции в объект вернутся за счёт чистого дохода. Этот показатель требует тщательного анализа. Естественно, продавец будет стремиться его завысить (уменьшив тем самым расчётную стоимость), а покупатель — занизить. Итоговая цена обычно формируется на основе рыночного консенсуса. Например, если в 2013 году для объектов уличной торговли (стрит-ритейл) средний срок окупаемости составлял 15 лет, то сегодня он сократился до 5–7 лет, что отражает изменение рыночных условий и рисков.
Простой чек-лист для инвестора
Если вы рассматриваете конкретный объект, можно провести быструю проверку. Разделите запрашиваемую цену на средний рыночный срок окупаемости (например, на 7 лет). Полученную годовую сумму дохода разделите на 12 месяцев, а затем на общую площадь объекта в квадратных метрах. В результате вы получите расчётную требуемую арендную ставку. Сравните её со средними ставками по рынку для аналогичных помещений. Если ваша расчётная ставка существенно выше рыночной, цена актива, скорее всего, завышена. Если же она соответствует или ниже рыночного уровня, сделка может быть интересной для рассмотрения.
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Методы оценки коммерческой недвижимости!.