Покупка недвижимости всегда сопряжена с рисками, и даже самые надежные источники информации, такие как официальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), не всегда дают полную картину. В этой статье мы разберем реальную историю, которая наглядно демонстрирует, как скрытые юридические обременения могут привести к потере жилья, даже если все формальности при сделке были соблюдены покупателем.
Перед вами реальная история, основанная на судебной практике. Источник: web.archive.org
Предыстория сделки
Герой нашей истории, Сергей Степанович, после развода решил вложить свои накопления в покупку собственного жилья. Выбор пал на однокомнатную квартиру в Подмосковье. На одном из популярных сайтов он нашел подходящий вариант и связался с продавцом. На просмотре его встретил представительный мужчина, который объяснил, что является зятем настоящей собственницы — пожилой женщины из другого региона, и продает квартиру по ее доверенности.
Первоначальная настороженность Сергея Степановича, наслышанного о мошенничествах с доверенностями, сменилась доверием, когда продавец предъявил служебное удостоверение сотрудника полиции (Попов) и расширенную выписку из ЕГРН. В документе подтверждался недавний переход права собственности от Попова к гражданке Юрьевой (его теще). Продавец рассказал душещипательную историю о подарке для тещи, которая в итоге передумала переезжать и попросила продать квартиру.
Переговоры и компромисс
Сергей Степанович, будучи осторожным человеком, настоял на самостоятельной проверке юридической чистоты квартиры через Росреестр. Продавец согласился подождать, но выдвинул встречное условие: указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость. Он мотивировал это желанием сэкономить на налоге на доход от продажи, так как квартира находилась в собственности его тещи менее минимального срока владения. Покупатель, понимая житейскую ситуацию, согласился на этот компромисс.
Выписка из ЕГРН, заказанная покупателем, не показала никаких проблем. Источник: vbr.ru
Полученная из Росреестра выписка полностью подтвердила информацию, предоставленную продавцом. Сделка была успешно проведена, право собственности зарегистрировано. Сергей Степанович переехал в новую квартиру и зажил спокойно.
Неожиданный иск и судебное разбирательство
Спокойствие длилось три с половиной года, после чего новый собственник получил исковое заявление от Росимущества. Государство требовало освободить и передать ему квартиру. Основанием стало решение суда, вынесенное еще ДО продажи квартиры Сергею Степановичу. Оказалось, что на момент сделки квартира была предметом судебного спора, о чем в ЕГРН не было никаких записей.
В итоге квартиру пришлось освободить по решению суда. Источник: m.azh.kz
В ходе суда выяснились шокирующие детали. Прокурор установил, что полицейский Попов, имея несоразмерные официальным доходам расходы, приобрел эту квартиру и дорогой автомобиль. В соответствии с законом «О контроле за соответствием расходов... их доходам» (ФЗ №230), прокурор подал иск об обращении этого имущества в доход государства. Узнав об этом, Попов спешно подарил квартиру теще, а затем, действуя по ее доверенности, продал ее ничего не подозревающему Сергею Степановичу.
Правовые последствия и возможность компенсации
Ключевая проблема заключалась в том, что сведения о судебном споре не были внесены в ЕГРН, так как прокурор не требовал наложения ареста на квартиру. Таким образом, даже самая тщательная проверка через Росреестр не могла выявить этот скрытый риск. Теоретически информацию можно было попытаться найти на сайте районного суда, но на практике это сложно: в картотеке дел обычно указан лишь факт наличия спора, а не его предмет, и для получения деталей часто требуется участие профессионального юриста.
Сергей Степанович был признан добросовестным приобретателем. Согласно закону «О государственной регистрации недвижимости» (ФЗ-№218), такие лица имеют право на единовременную компенсацию из государственной казны в случае утраты недвижимости из-за действий, за которые государство несет ответственность (например, неполнота данных в ЕГРН).
Процедура получения компенсации от государства сложна и многоступенчата. Источник: invest-en.com
Однако получить эту компенсацию крайне непросто. Процедура состоит из нескольких этапов: сначала нужно взыскать убытки с продавца через суд, и только если в течение шести месяцев приставы не смогут ничего взыскать, можно обращаться за выплатой к государству. Важный нюанс: компенсируется только сумма, официально указанная в договоре купли-продажи. В случае нашего героя это была заниженная сумма, что означало для него прямые финансовые потери. Кроме того, рост рыночной стоимости жилья за годы владения судом не учитывается.
Адвокат Сергея Степановича рекомендовал бороться за компенсацию, но отметил, что судебная практика по таким делам неоднородна, и многие истцы получают отказы по различным формальным причинам.
Эта история — суровое напоминание о том, что даже при наличии всех официальных документов риски при покупке недвижимости остаются. Она также поднимает вопросы о полноте информации в государственных реестрах и реальной защищенности прав добросовестных покупателей.
Как программист уехал на работу за границу, а мошенники продали его пустующую квартиру
Как две девушки сняли роскошную квартиру и почему они пожалели об этом
Пострадала от квартирной мошенницы и халатности нотариуса, но заставила страховую вернуть ей деньги
Подписывайтесь в раздел МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Как государство конфисковало у добросовестного приобретателя квартиру, купленную у лживого полицейского.