Здравствуйте, уважаемые читатели, интересующиеся возможностью пассивного дохода от недвижимости!
Поиск инвестиционной недвижимости в Москве
Мы с супругой уже продолжительное время рассматриваем варианты приобретения квартиры в Москве с целью последующей сдачи в аренду для получения стабильного дохода. В ходе поисков мы обратили внимание на проект апарт-отеля YE'S Botanica. Суть предложения заключается в следующем: инвестор покупает апартаменты, а управляющая компания (УК) берёт на себя все хлопоты по их сдаче внаём, удерживая за свои услуги комиссию в размере 15% от арендной платы.
Учитывая, что средняя арендная ставка для квартир площадью 38-42 кв. м в столице составляет 40–60 тысяч рублей в месяц, я решил провести детальный расчёт потенциальной прибыльности такой инвестиции.
Стартовые инвестиции и условия
Стоимость апартаментов в этом комплексе начинается примерно с 10.5 миллионов рублей. Для точности расчётов будем ориентироваться именно на эту сумму.
В беседе с представителем проекта были озвучены ключевые условия. Апартаменты сдаются с готовой отделкой, но для передачи в управление УК их необходимо полностью меблировать и оснастить бытовой техникой. Компания настаивает на едином стиле оформления всех номеров, что на первый взгляд логично для гостиничного бизнеса.
Детальный разбор условий и расходов
Итак, представим ситуацию: вы приобрели нежилое помещение (апартаменты) за 10.5 млн рублей в хорошем районе на севере Москвы и планируете передать его в управление.
- Меблировка: Комплектация апартаментов мебелью и техникой «в едином стиле» обойдётся в 970 тысяч рублей.
- Арендная ставка: Ориентировочная месячная арендная плата — 55-60 тысяч рублей.
- Загрузка: По опыту других проектов застройщика, уровень заселения прогнозируется на уровне 90%.
- Срок договора: Соглашение с управляющей компанией заключается на 3 года (36 месяцев).
- Распределение дохода: Инвестор получает 85% от арендной платы, УК забирает свои 15%.
Регулярные расходы инвестора:
- Обслуживание: Плата управляющей компании за содержание — 168 рублей с квадратного метра в месяц.
- Налог на имущество: Составляет 0.5% от кадастровой стоимости объекта в год.
- НДФЛ: Подоходный налог в размере 13% с полученного дохода.
- Коммунальные услуги: Оплата электроэнергии, воды и других ресурсов по показаниям индивидуальных счетчиков.
Расчёт чистой прибыли за три года
Сколько же реально можно заработать за срок действия договора?
При условии 90% загрузки и ставке 55 000 рублей в месяц, общий валовый доход за 36 месяцев составит: 1 782 000 рублей.
- После уплаты НДФЛ (13%): остаётся 1 550 340 рублей.
- После вычета комиссии УК (15%): 1 283 040 рублей.
- После уплаты налога на имущество за 3 года (1.5%): 1 125 540 рублей.
- После оплаты услуг по содержанию (168 руб./кв.м): 871 524 рубля за три года.
В пересчёте на месяц чистый доход инвестора составит около 24 209 рублей, из которых ещё нужно будет оплачивать счета за коммунальные услуги.
Выводы и окупаемость инвестиций
Таким образом, при первоначальных вложениях в 10.5 млн рублей за апартаменты и 970 тысяч на меблировку, чистая прибыль за три года управления составит примерно 871 тысячу рублей. Важный вывод: за этот период не окупается даже стоимость мебели и техники (970 тыс. руб.).
Полноценный возврат этих затрат произойдёт лишь на четвёртом году владения. И только тогда можно будет говорить о чистой прибыли. Однако к этому времени, с большой вероятностью, потребуется косметический, а вскоре и капитальный ремонт, который, возможно, снова нужно будет проводить в соответствии с новыми требованиями «единого стиля». Это уже следующие статьи расходов, которые необходимо закладывать в долгосрочную финансовую модель.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: А не стать ли рантье? YE'S Botanica.