Философия денежного потока: воздух для бизнеса
Всем привет! Меня зовут Алексей Корнеев. Я предприниматель с более чем 10-летним опытом, и с 2014 года моя основная специализация — инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость. Я также являюсь сооснователем клуба инвесторов «Питер и мир» (КИПИМ).
Особенно меня увлекает создание финансовых активов через стратегию субаренды коммерческих помещений. Почему именно этот подход так эффективен, я подробно расскажу в этой статье.
Приоритеты: почему денежный поток — это «воздух»
Есть простая аналогия: человек может прожить без воздуха всего несколько минут, а без воды — несколько дней. Поэтому забота о воздухе — первостепенна. В бизнесе и инвестициях роль такого «воздуха» играет Positive Cash Flow — положительный денежный поток, разница между доходами и расходами.
Это основа финансовой безопасности. Чем сильнее и стабильнее ваш денежный поток, тем здоровее ваш «финансовый организм». Если поток становится отрицательным, бизнес или инвестор, исчерпав резервы, рискует «задохнуться» — обанкротиться.
Капитализация (рост стоимости активов) в этой философии — это «вода». Она важна, но без стабильного «воздуха» — денежного потока — её ценность вторична.
Субаренда, на мой взгляд, — один из самых безопасных и надежных способов «вдохнуть» этот самый финансовый воздух, создав пассивный доход. И что самое привлекательное — начать можно практически с нуля, прямо «на ходу».
Кейс из практики: как я заработал на пустующем этаже
Октябрь 2018 года. Мне поступил звонок от представителя собственника торгового помещения в Санкт-Петербурге на Гражданском проспекте. Нужно было сдать два этажа: первый (104 м² с хорошим торговым залом) и второй (94 м² с низкими потолками и неудобной планировкой). Объект пустовал уже три месяца.
Обратите внимание: Главные тренды на рынке коммерческой недвижимости.
Первый этаж сдать было проще — у меня уже был потенциальный арендатор, новая мясная сеть. Вопрос был во втором этаже: кому он может быть интересен?
При осмотре я обнаружил аварийный выход со второго этажа на пандус. Выйдя туда, я случайно познакомился с сотрудницами крупной клиники, расположенной в том же здании. В непринужденной беседе выяснилось, что их руководство как раз ищет поблизости помещение под архив.
Через два дня мы подписали договор субаренды второго этажа именно с этой клиникой.
Финансовый результат: доход из воздуха
Вот что я получил в итоге:
1. Комиссионные 105 000 руб. за размещение мясной сети на первом этаже.
2. Пассивный доход 18 000 руб./мес. (чистыми после налогов) от субаренды второго этажа клинике. Важный момент: я не вкладывал свои деньги, рассчитавшись с собственником из аванса, полученного от арендатора.
3. Дополнительные 15 000 руб. от партнерской программы с компанией, которая увеличила электрическую мощность в помещении.
Таким образом, я решил проблемы трех сторон: собственника (сдал помещение), арендатора (нашел место для магазина) и субарендатора (предоставил архив). Время, затраченное на создание этого актива, — всего около 4 часов.
Долгосрочные выгоды и нематериальные активы
Помимо прямого дохода, я приобрел ценные нематериальные активы — долгосрочные отношения с сетевыми клиентами. Та же клиника, довольная сотрудничеством, в 2020 году уже поручила мне найти для них новое помещение площадью 800-1000 м². Укрепились также отношения с мясной сетью и собственником.
Это наглядный пример, как одно небольшое действие может заложить основу для многолетнего взаимовыгодного партнерства.
Ключевые выводы
1. Возможности вокруг нас. Как воздух, они везде — нужно лишь внимательно смотреть по сторонам и действовать.
2. Денежный поток первичен. На старте инвестиционной деятельности стабильный положительный cash flow часто важнее потенциального роста стоимости актива.
3. Исследуйте все варианты. Не бойтесь заглядывать в «аварийные выходы» — именно они могут привести к неожиданным и прибыльным решениям.
Автор: Алексей Корнеев, предприниматель с 11-летним стажем, специалист по инвестициям в недвижимость.
Больше интересных статей здесь: Бизнес.
Источник статьи: Создаем активы с использованием чужой коммерческой недвижимости по стратегии субаренда.