Покупателей жилья в прибрежных городах Крыма можно условно разделить на несколько групп в зависимости от их целей:
- те, кто приобретает жилье для себя и планирует переезд в ближайшее время;
- покупатели, рассматривающие переезд как долгосрочную перспективу;
- инвесторы, нацеленные на сезонное использование недвижимости (например, для летнего отдыха);
- те, кто рассматривает покупку исключительно как финансовую инвестицию для последующего получения дохода.
Зачастую цели могут комбинироваться. В этом материале мы подробно разберем, насколько выгодно сегодня приобретать квартиру на полуострове с целью последующей сдачи ее в аренду, и рассмотрим ключевые финансовые показатели.
Анализ рынка долгосрочной аренды
Согласно исследованию экспертов Avito Real Estate, в последнем квартале 2022 года средняя стоимость аренды квартиры на длительный срок в Севастополе составляла 23 тысячи рублей в месяц. Это на 15% ниже, чем показатели предыдущего квартала. В Симферополе цена осталась стабильной — около 25 тысяч рублей.
Как показывают данные, Севастополь вошел в число немногих городов, где арендные ставки снизились. Аналогичная тенденция наблюдалась в Сочи (-27%), Москве (-15%), Калининграде (-9%), Казани и Ростове-на-Дону (по -4%). Специалисты связывают это с несколькими факторами:
Крупные города всегда острее реагируют на экономические и социальные изменения. На фоне событий конца 2022 года многие люди пересмотрели планы по переезду в дорогие мегаполисы или, наоборот, покинули их. Ситуацию усугубило сокращение числа вакансий на рынке труда по сравнению с началом года. В таких условиях арендодателям пришлось корректировать цены в сторону снижения, чтобы привлечь жильцов.
Данные другого аналитического ресурса, Restate.ru, несколько отличаются. Согласно их отчету, средняя арендная плата в 4 квартале 2022 года в Севастополе составила 30 173 рубля (снижение на 19%), а в Симферополе — 30 514 рублей (рост на 8.55%). Таким образом, потенциальный годовой доход (без учета сопутствующих расходов) мог бы составить примерно 362 тысячи рублей в Севастополе и 366 тысяч в Симферополе.
Данные Restate.ru
Эксперты Avito также отмечают изменение структуры спроса: если год назад наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры, то сейчас арендаторы чаще интересуются студиями.
Обратите внимание: Чем выгодно торговать?
Это может быть связано со снижением реальных доходов населения, что заставляет людей искать более бюджетные варианты.Срок окупаемости инвестиций
Рассчитаем, за сколько лет может окупиться покупка квартиры. По данным Росстата, стоимость квадратного метра на вторичном рынке в 4 квартале 2022 года в Севастополе составляла 109 943 рубля, а в среднем по Крыму — 111 745 рублей. Возьмем для расчета стандартную квартиру площадью 45 кв. м. Тогда затраты на покупку составят примерно 4.95 млн рублей в Севастополе и 5.03 млн рублей в Симферополе.
Важно: В расчетах не учтены расходы на содержание жилья, налоги и инфляция.
Исходя из доходов от долгосрочной аренды, срок окупаемости квартиры составит около 13.6 лет в Севастополе и 13.7 лет в Симферополе.
Краткосрочная (посуточная) аренда
Для инвесторов, проживающих в других регионах, этот вариант связан с дополнительными сложностями. Во-первых, требуется постоянный контроль за состоянием объекта после каждого заезда. Во-вторых, необходим ответственный человек (управляющий или хостес), который будет встречать гостей, следить за уборкой, менять белье и решать текущие вопросы. В-третьих, расходы при таком формате обычно выше: они включают оплату уборки, коммунальных услуг (которые при долгосрочной аренде часто ложатся на арендатора), закупку расходных материалов, рекламу и комиссии агрегаторам.
Кроме того, современные туристы предъявляют высокие требования к качеству жилья. Маловероятно, что они выберут квартиру с устаревшим ремонтом и мебелью. Критически важным становится и расположение: для успешной сдачи в краткосрочную аренду объект должен находиться в центре города, в туристической зоне или, как в случае с Севастополем, в пешей доступности от моря.
Расчет доходности
Средняя стоимость посуточной аренды в Крыму в 2022 году составляла около 2000 рублей за сутки. Предположим, что средняя загрузка квартиры — 20 дней в месяц. Тогда годовой доход может составить 480 000 рублей.
Однако не стоит забывать о регулярных расходах, которые могут достигать примерно 70 000 рублей в год. В эту сумму входят:
- ЖКХ (около 3 500 руб./мес. * 12 = 42 000 руб.)
- Электричество (500 руб./мес. * 12 = 6 000 руб.)
- Интернет (600 руб./мес. * 12 = 7 200 руб.)
- Бытовая химия и прочие расходные материалы (около 14 000 руб.)
Таким образом, чистый годовой доход составит около 410 000 рублей. При стоимости квартиры в 5 миллионов рублей срок ее окупаемости приблизится к 12 годам.
Выводы
Инвестиции в недвижимость Крыма для последующей сдачи в аренду могут быть рентабельными, однако требуют тщательного анализа и учета всех рисков. Как долгосрочная, так и краткосрочная аренда имеют свои нюансы и дополнительные расходы. Срок окупаемости вложений в текущих условиях составляет 12–14 лет. Решение о покупке должно приниматься с учетом личной финансовой стратегии, готовности заниматься управлением объектом и понимания конъюнктуры местного рынка.
🔶 Уважаемые читатели! Если материал был вам полезен, поддержите автора лайком, комментарием или подпиской на страницу. 🔶
Больше интересных статей на тему инвестиций и бизнеса вы найдете здесь: Бизнес.
Источник статьи: Выгодно ли покупать квартиру в Крыму и сдавать ее в аренду.