Глобальная пандемия 2020 года кардинально изменила привычный уклад жизни: люди стали больше работать и отдыхать дома, а посещение офисов и торговых центров сократилось из-за введённых ограничений. Эти перемены не могли не отразиться на ключевых игроках рынка коммерческой недвижимости.
Исследование рынка: мнения экспертов
Чтобы оценить масштабы изменений, было проведено специальное исследование с участием более 25 топ-менеджеров ведущих компаний. В опросе участвовали девелоперы, консультанты, владельцы объектов и представители управляющих компаний, работающих преимущественно в Москве и других крупных городах в сегментах офисной и торговой недвижимости.
Общий вывод экспертов можно сформулировать так: рынок пережил шок, но демонстрирует признаки восстановления. Несмотря на то что часть арендаторов не смогла адаптироваться к новым условиям и освободила площади, на смену им пришли новые игроки. Особенно активными стали интернет-магазины, сервисы доставки еды и продуктов, которым потребовались оффлайн-площадки для логистики и выдачи заказов. Владельцы недвижимости, отменив временные антикризисные скидки, с оптимизмом смотрят в будущее и ожидают роста ставок аренды в ближайшей перспективе.
Динамика вакантных площадей
Весенний локдаун 2020 года застал рынок врасплох. Торговые центры опустели, однако полного коллапса удалось избежать благодаря гибкости управляющих компаний и долгосрочным договорам аренды.
Согласно данным опроса, доля свободных площадей достигла пика в 19% в разгар первой волны пандемии, но к осени снизилась до 15%. Многие арендаторы приняли окончательные решения о сокращении площадей лишь к лету, что и вызвало всплеск вакантности. Однако освободившиеся метры достаточно быстро находили новых арендаторов.
Эксперты отмечают, что офисный сегмент оказался более устойчивым по сравнению с торговым. «После первой волны вакантность в торговых центрах Москвы подскочила до 20–30%, но при этом наблюдалась высокая ротация арендаторов. В офисном сегменте радикальных изменений не произошло, стороны находили компромиссы, поэтому вакантность оставалась в диапазоне 5–15% в зависимости от класса и локации объекта», — комментирует Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate.
Наиболее уязвимыми оказались престижные локации в центре города. «В текущих условиях арендаторы в первую очередь думают об экономической эффективности, а статусность адреса отошла на второй план», — добавляет Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
Обратите внимание: Главные термины в продажах в отелях.
Ценовая политика и арендные ставки
Относительно невысокий уровень вакантности во многом объясняется гибкой политикой управляющих компаний. В разгар кризиса многие из них шли на значительные уступки: сокращали арендные платежи (иногда арендаторы платили только за коммунальные услуги), а более половины опрошенных предоставляли скидки до 70%.
Если не учитывать различные правительственные меры поддержки, такие как кредитные каникулы, глобального пересмотра стоимости недвижимости не произошло. Рынок, скорее, замер в ожидании.
Ключевые тренды 2020 года
Пандемия сформировала несколько устойчивых трендов. Крупные корпоративные арендаторы, такие как KPMG и «Коммерсант», Ernst & Young и Space 1, начали массово сдавать часть своих офисных площадей в субаренду. «Арендаторы стали более гибкими и пересмотрели свои потребности в пространстве, поняв, что для эффективной работы не обязательно занимать большие площади», — поясняет Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
В ритейле также произошли значительные изменения. С одной стороны, рынок покинули традиционные арендаторы премиальных локаций — офисы сотовых операторов. С другой — наблюдался бум спроса со стороны пунктов выдачи заказов (ПВЗ), дарксторов и дарккитченов. Такие компании, как «Самокат», Wildberries и Ozon, активно снимали площади, которые потеряли привлекательность для других видов бизнеса.
Прогнозы и перспективы развития
Дальнейшее развитие рынка остаётся под вопросом из-за неопределённости, связанной со второй волной пандемии и действиями властей.
Ольга Широкова из Knight Frank предполагает, что ввод 30–40% новых торговых центров, запланированных на 2020–2021 годы, может быть отложен. «Тем не менее, значительного сокращения объёмов ввода не ожидается, так как многие проекты находятся на завершающей стадии, и их заморозка экономически невыгодна для девелоперов», — уточняет эксперт.
Будущее за компактными форматами. Наибольший потенциал имеют небольшие районные центры и ТЦ, интегрированные в транспортно-пересадочные узлы, — потребители всё чаще предпочитают делать покупки недалеко от дома.
Подписывайтесь
Комментируйте
Ставьте лайки
Больше интересных статей здесь: Бизнес.
Источник статьи: Главные тренды на рынке коммерческой недвижимости.