Получение кредитных средств под обеспечение коммерческой недвижимостью, такой как торговый центр (ТЦ), часто сопряжено со сложной и длительной процедурой. Однако тщательная подготовка и понимание требований финансовых организаций могут существенно ускорить процесс одобрения и выдачи займа.
Кредитование под залог торгового центра — это финансовая операция, при которой объект коммерческой недвижимости выступает обеспечением по займу. Для успешного оформления сделки необходимо уделить внимание нескольким фундаментальным моментам.
Ключевые факторы для одобрения кредита
Банки тщательно анализируют каждую заявку. Чтобы повысить шансы на положительное решение, важно заранее проработать следующие аспекты:
- Оценка объекта и бизнеса банком: Финансовое учреждение проводит всесторонний анализ как самого торгового центра, так и деятельности компании-заёмщика на предмет надёжности и кредитоспособности.
- Техническое состояние объекта: Необходимо проверить здание на наличие скрытых недостатков — состояние кровли, инженерных коммуникаций, электропроводки и т.д. Выявленные проблемы лучше устранить до подачи заявки.
- Анализ осуществимости сделки: Нужно заранее оценить юридическую чистоту объекта и соответствие сделки внутренним регламентам банка.
- Платёжеспособность заёмщика: Даже при наличии дорогостоящего залога банк изучает финансовое состояние самого бизнеса, его кредитную историю и потенциал для обслуживания долга.
Важно отметить, что временные финансовые трудности бизнеса не всегда являются причиной для отказа. Если компания демонстрирует положительную динамику и чёткий план по стабилизации ситуации, банк может пойти навстречу, рассматривая кредит как инструмент для развития.
Особенности привлечения третьих лиц
Кредит под залог ТЦ может быть выдан не только его владельцу. В сделке может участвовать третье лицо — залогодатель, который предоставляет свой объект в обеспечение обязательств заёмщика. В такой ситуации банк проводит столь же тщательную проверку финансового состояния и деловой репутации залогодателя. Если он будет признан неблагонадёжным, объект не примут в залог. Ключевые требования:
- Залогодатель должен быть резидентом РФ, чтобы банк имел возможность проверить его бизнес.
- Необходимо документально подтвердить взаимосвязь между заёмщиком и залогодателем.
Наиболее простой и предсказуемый сценарий для банка — когда заёмщик и владелец объекта обеспечения являются одним лицом.
Распространённые причины отказа
Существует ряд факторов, которые могут осложнить получение кредита или привести к отказу. На них стоит обратить внимание заранее:
- Встроенное оборудование: Если оно является частью здания, необходимо указать стоимость его демонтажа, так как это влияет на ликвидационную стоимость объекта.
- Задолженности по коммуналке: Все текущие платежи за коммунальные услуги должны быть погашены.
- Юридические проблемы: Наличие любых претензий, судебных споров или арестов в отношении объекта.
- Банкротство владельца.
- Наличие сервитута (ограниченного права пользования чужим имуществом).
- Незавершённое строительство или объект с коммуникациями в процессе подключения.
- Незарегистрированные перепланировки.
- Объекты, построенные по договорам долевого участия (ДДУ), могут вызывать дополнительные вопросы у банка.
Сумма кредита и сроки рассмотрения
Срок рассмотрения заявки напрямую зависит от количества объектов, предлагаемых в залог, так как каждый из них требует отдельной экспертизы и оценки.
Сумма кредита рассчитывается на основе ликвидационной стоимости залога. Она должна покрывать не только тело кредита, но и проценты как минимум за 4–12 месяцев. Ключевую роль играет отчёт аккредитованного оценщика:
- Если в отчёте указан срок возможной реализации объекта более 180 дней, банк применяет дисконт (скидку) в 20–50% от рыночной стоимости.
- Если срок реализации оценивается менее чем в 180 дней, банк обычно ориентируется на стоимость, указанную в оценочном заключении.
Источник: Оригинал статьи находится на нашем сайте кредитного брокера «Вимфинанс»: kredit-pod-zalog.mozello.ru
#кредит #финансы #банк #займы #бизнес #коммерческаянедвижимость