Когда имеет смысл брать ипотеку

Настало время затронуть ещё одну крайне противоречивую тему - ипотеку.

Как и многие другие спорные вопросы, ипотечное кредитование делит общественность на два противоположных лагеря: ярых сторонников таких кредитов, и не менее ярых противников. Найти сторонников ипотеки не составляет большого труда, но недавно я наткнулся на целую секту людей, у которых бомбит от одного упоминания слова "кредит" и которые реагируют на переплату банкам так же как вампиры на чеснок.

Во многих вопросах крайности не ведут ни к чему хорошему, и человек, который слепо ненавидит кредитные средства, ничем принципиально не отличается от фаната долговых обязательств. И там и там уровень интеллекта низкий, аргументы основаны на эмоциях, а желание спокойно сесть и почитать мнение оппонента отсутствует. Поэтому в этой статье я выступлю в роли адвоката дьявола и буду защищать то, что защищать не следует.

Для лучшего понимания моей позиции сразу дам краткое пояснение - я никогда не брал кредиты. Ни ипотечные, ни автомобильные, ни потребительские. Моя кредитная история абсолютно пуста.

В целом мое отношение к кредитам негативное. Однако существует множество ситуаций, когда заемные средства являются или необходимостью или очень выгодным способом заработать. Например кредит на медицинскую помощь может быть Вашим единственным шансом спасти свою жизнь или жизнь близкого. А кредит ради заработка может кратно увеличить Вашу прибыль, но это очень рискованный путь. Если брать за пример фондовый рынок и Вы хотите купить необеспеченные опционы, то у вас должен быть очень близкий к стопроцентному инсайд из которого Вы сделали правильные выводы. Иначе кредитное плечо будет обращено с тем же усилием против Вас.

Но это всё сторонние примеры, сегодня же речь пойдет о ипотеке, поэтому пора переходить к сути вопроса.

В качестве исходных данных мы опять возьмём Бибу и Бобу.
Каждый из них

  • Арендует квартиру за 40 000 ₽ в месяц
  • Хочет переехать в собственную аналогичную квартиру, которая стоит прямо сейчас 10 000 000 ₽
  • Имеет всю сумму для сделки на руках

Бибу запугали "эксперты" из Интернета, и он купил квартиру сразу.
Боба оказался чуть дальновиднее и взял ипотеку с первоначальным взносом в 70%.

Кто из них заработает больше ? Давайте считать

Биба

Биба теперь живёт в собственной квартире и может инвестировать свободные деньги. Однако это будет не 40 000 ₽, а скорее 35 000 ₽, так как в арендную ставку в подавляющем случае уже включены налоги на недвижимость и расходы на управляющую компанию, а теперь ему придется платить за это самому.

Биба вкладывает эти деньги и стабильно получает 15% годовых.

Таким образом через 15 лет он накопит приблизительно 23 миллиона ₽

Боба

Боба вносит 7 000 000 ₽ в качестве первоначального взноса по ипотеке со ставкой 10% годовых на 15 лет. При таком раскладе его ежемесячный платеж составит примерно 32 000 ₽

Опять таки 5 000 ₽ уйдут на налоги и УК, и у Бобы будет оставаться только 3 000 ₽ в месяц на инвестирование. Но он начинает не с нуля, а имея 3 000 000 ₽ в виде стартового инвестиционного капитала.

И через 15 лет он накопит 26 миллионов ₽, то есть на 3 миллиона ₽ большем, чем Биба. При этом у него точно так же будет своя квартира в собственности.

Особо одаренные противники ипотеки удивляются: зачем же растягивать такой небольшой долг на целых 15 лет ?

Обратите внимание: А вы знаете про этот банк? Когда узнала про их условия, перешла в него не раздумывая.

В итоге же переплата составит целых 2.8 миллиона ₽ ! Это типичная психологическая ловушка. Любому здравомыслящему человеку ясно, что дело не в том, сколько денег Вы переложите из своего кармана в карман дяди-банкира, а сколько будет в Вашем кармане. Только это имеет реальное значение. И в данном случае есть экономическая обоснованность переплачивать дяде-банкиру.

Однако стоит отметить, что это 3 миллиона ₽ через 15 лет, и эти деньги скорее всего будут иметь совсем иную покупательскую способность чем 3 миллиона ₽ сегодня (из-за инфляции). Впрочем никто не запрещает инвестировать в более стабильной валюте и получить менее значительный инфляционный ущерб.

Допущения

Пример строится вокруг одного важного фактора - умения зарабатывать значительно больше ипотечной ставки (15% инвестиционной доходности против 10% ипотеки).
Если уменьшить инвестиционные способности Бибы и Бобы до 12% годовых, то через 15 лет не будет разницы.
Если увеличить до 20%, то разница будет еще более существенной - порядка 13 миллионов ₽

Так же стоит поговорить и о других моментах, которые могут повлиять на наши расчеты.

В первую очередь стоит брать в расчет только полную стоимость кредита, которая обязательно должна включать страхование и, возможно, ряд мелких банковских услуг и комиссий по проведению сделки.

С другой стороны вполне вероятно получить какие-нибудь льготы и скидки от банка - как зарплатному клиенту, за проведение сделки онлайн и по другим акциям и программам. Так же стоит держать в уме тот факт, что с 10% вполне можно упасть ниже по программе рефинансирования, если ЦБ изменит монетарную политику и опустит ключевую ставку в будущем. Это вполне может значительно снизить размер ежемесячного платежа.

Риски

Так же стоит обсудить и риски, связанные с кредитованием. В данном примере они низкие, так как Вы берете полностью обеспеченный кредит, то есть у Вас изначально есть вся сумма и Вы влезаете в эту авантюру, так как умеете получать доходность, которая превышает ипотечную ставку.

Другими словами если вдруг что-то пойдет не так с возможностью обслуживать Ваш кредит, то Вы тут же сможете его погасить. Безусловно при инвестициях в акции (а по-другому 15% годовых не получить) такого рода ситуация может наложиться на обвал фондового рынка. В таком случае Вы действительно рискуете и лишиться всех преимуществ кредитования и не иметь достаточно средств для погашения всего кредита.

Помимо кредитных рисков есть ещё и валютные риски. И они уже играют на руку ипотечнику. Ипотека - рублевый кредит с фиксированной ставкой. Поэтому если Вы инвестируете в долларах и его курс по отношению к рублю сильно вырастет, то Ваше преимущество тоже вырастет.

Грубо говоря Биба на момент Х накопил 55 000 $, а Боба 100 000 $, при этом долг Бобы составляет 25 000 $ по текущему курсу. То есть у Бобы на 20 000 $ больше (100 - 25 - 55). Если курс доллара вырастет в два раза, то долг Бобы уменьшится в два раза и его преимущество составит уже 32 500 $ (100 - 12.5 - 55).

Итоги

Выжать какой-то положительный финансовый результат из любого кредита (в том числе ипотечного) можно только при условии, что Вы умеете инвестировать свободные деньги с доходностью, которая значительно превышает ставку кредитования. Во всех остальных случаях никакого экономического преимущества не может образоваться в принципе. Если вдруг Вы знаете такой пример, то с большим удовольствием прочитаю его в комментариях.

#недвижимость

#ипотека

#квартира

#инвестиции

#кредит

Больше интересных статей здесь: Банки.

Источник статьи: Когда имеет смысл брать ипотеку.

Написать комментарий