Ипотечные кредиты в России часто оформляются на длительный срок — от 10 до 25 лет. За это время жизненные планы заёмщика могут кардинально измениться: смена работы, переезд в другой город, изменения в семейном положении или рост семьи. В таких ситуациях нередко возникает вопрос о продаже квартиры, которая всё ещё находится в залоге у банка. В этой статье мы подробно разберём все легальные варианты проведения подобных сделок, а также расскажем, можно ли вернуть часть денег, уплаченных за страховку, и какие налоговые обязательства возникают у продавца.
Обязательные подготовительные шаги
Прежде чем выставить квартиру на продажу, необходимо выполнить несколько ключевых действий, без которых сделка будет невозможна.
- Получить согласие банка. По закону, любая сделка с недвижимостью, находящейся в залоге (ипотеке), требует официального разрешения кредитора. Первым делом обратитесь в свой банк с соответствующим заявлением.
- Уточнить сумму долга. Закажите в банке официальный расчёт остатка задолженности по кредиту, включая все проценты и комиссии. Эта сумма будет критически важна для всех дальнейших шагов.
- Подготовить жильё к продаже. Найдите покупателя и обеспечьте юридическую чистоту квартиры. Необходимо выписать всех зарегистрированных лиц, включая несовершеннолетних детей, чтобы у нового собственника не возникло проблем с регистрацией.
Способ 1: Досрочное погашение кредита
Это самый простой и понятный путь, если у вас есть достаточные собственные сбережения. Вы просто полностью гасите ипотечный кредит, после чего банк снимает обременение с квартиры. Теперь она становится вашей полной собственностью без каких-либо ограничений, и вы можете продавать её на общих основаниях.
Если своих средств не хватает, иногда используют короткий потребительский кредит для закрытия ипотеки. Однако чаще всего для досрочного погашения используются деньги самого покупателя. В этом случае заключается предварительный договор купли-продажи, где покупатель вносит задаток, равный сумме долга. Этими средствами гасится ипотека, снимается обременение, и затем стороны оформляют основной договор и регистрируют сделку в Росреестре.
Способ 2: Сделка купли-продажи с участием банка (трёхсторонняя)
Это наиболее распространённый и безопасный вариант, который минимизирует риски для всех участников: продавца, покупателя и банка. Сделка проходит под контролем кредитора по следующему алгоритму:
- Банк предоставляет две депозитные ячейки. Покупатель помещает в них общую сумму: в одну — размер остатка долга, во вторую — оставшуюся часть стоимости квартиры.
- Стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют переход права собственности в Росреестре.
- После регистрации банк получает доступ к первой ячейке и забирает сумму для погашения кредита.
- Банк снимает обременение с квартиры.
- Продавец получает доступ ко второй ячейке и забирает свою прибыль от сделки.
Способ 3: Уступка прав по ипотечному кредиту (перевод долга)
В этом случае продаётся не сама квартира, а обязательства по ипотечному кредиту. Покупатель, по сути, «вступает» в ваш кредитный договор с банком после одобрения его кандидатуры. Он берёт на себя все дальнейшие платежи, а вы получаете от него разницу между стоимостью квартиры и остатком долга. Оформлением такой сделки обычно занимается банк-кредитор.
Способ 4: Продажа квартиры банком
Если вы не можете самостоятельно найти покупателя или справиться с оформлением, банк вправе организовать продажу залоговой недвижимости. Кредитор самостоятельно находит покупателя, готовит документы и проводит сделку. Ваша роль сводится к подписанию необходимых бумаг. После продажи вы получите разницу между вырученной суммой и остатком вашей задолженности (если таковая останется).
Возврат страховой премии: ваши права
Ипотечное имущество по закону подлежит обязательному страхованию. Часто страховку оплачивают сразу за несколько лет вперёд. При досрочном погашении кредита в связи с продажей квартиры договор страхования расторгается.
Обратите внимание: Как списать ипотечный кредит и сохранить квартиру в собственности? Советы юристов по банкротству.
С 1 сентября 2020 года в силу вступили изменения в законодательство, которые дают заёмщикам право требовать возврата части страховой премии за неиспользованный период. Для этого в течение 14 дней после погашения кредита нужно подать в страховую компанию заявление с приложением подтверждающих документов.
Важный нюанс: это право гарантировано только для тех, кто оформил ипотеку после 01.09.2020. Если ваш договор старше, страховая компания не обязана делать перерасчёт, но вы можете попытаться вернуть деньги через суд, особенно если сумма значительна, а в отказе страховщика нет веских оснований.
➜ Рассчитать цену ипотечной страховки
Налоговые обязательства при продаже
Если вы владели квартирой менее минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от ситуации), с дохода от её продажи вам придётся заплатить НДФЛ в размере 13%. Однако вы имеете право значительно уменьшить налоговую базу.
В расходах, на которые можно уменьшить доход, учитывается не только сумма, за которую вы когда-то купили эту квартиру, но и все затраты, связанные с ипотекой: первоначальный взнос, все выплаты по основному долгу и уплаченные банку проценты. Правильно оформленные документы помогут сэкономить на налогах.
➜ Перейти на канал
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Как продать ипотечную квартиру?.