Вопрос от читателя Т—Ж: как продать квартиру, которая все еще находится в залоге у банка по ипотечному кредиту.
Ситуация: несколько лет назад я взял ипотеку на покупку квартиры в Москве, получил налоговый вычет, но кредит еще не погасил. Сейчас планирую продать недвижимость по цене выше первоначальной. Возникает два ключевых вопроса:
- Возможна ли продажа квартиры, обремененной ипотекой?
- Придется ли платить налог с дохода от такой продажи?
С уважением,
Сергей
Отвечает юрист Анастасия Корнилова:
«Короткий ответ: продать квартиру в ипотеке можно, налог с дохода от продажи, скорее всего, заплатить придется, а право на полученный ранее налоговый вычет сохранится. Давайте разберем все детально.
Существует три основных сценария продажи недвижимости, которая находится в залоге у банка.
1. Полное досрочное погашение ипотеки перед сделкой
Это самый предпочтительный и простой вариант. Квартира без обременения привлекает больше покупателей и позволяет продать ее быстрее и дороже. Наличие ипотеки часто отпугивает потенциальных клиентов или вынуждает продавца соглашаться на скидку.
Погасить кредит можно за счет собственных накоплений, с помощью другого кредита (например, потребительского) или займа у знакомых. Теоретически возможен вариант, когда покупатель передает вам аванс в размере суммы долга перед банком, но на практике это связано с высокими рисками для него. Покупатель, по сути, кредитует вас без гарантий, что сделка состоится. За такой риск он, как правило, потребует существенного снижения цены.
Если вы все же найдете такого покупателя, схема будет следующей: вы получаете от него деньги, закрываете ипотеку, снимаете обременение в Росреестре и только затем заключаете основной договор купли-продажи.
ст. 53 ФЗ № 218-ФЗ
2. Продажа с активным участием банка-кредитора
В этом случае банк выступает гарантом безопасности сделки для покупателя. Вы находите покупателя, и он вносит средства для погашения вашего ипотечного долга напрямую в банк, а не передает их вам. Это значительно снижает риски для покупателя, поэтому такой вариант более реалистичен.
Разницу между стоимостью квартиры и суммой долга покупатель обычно перечисляет через банковскую ячейку или аккредитив. Вы получите эти деньги только после регистрации перехода права собственности к новому владельцу, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
После получения денег банк выдает справку о погашении кредита и документы для снятия обременения. Часто сделка оформляется в два этапа: сначала предварительный договор с условиями, а после снятия залога — основной договор купли-продажи.
Минус способа в том, что не все банки соглашаются на такое участие.
3. Перевод ипотечного кредита на покупателя
Самый сложный в реализации вариант. Он предполагает, что покупатель согласится принять на себя не только вашу квартиру, но и ваш ипотечный кредит с его условиями (срок, ставка). Для этого банк должен одобрить покупателя как нового заемщика.
Если все стороны согласны, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга. Покупатель принимает обязательства по кредиту, а обременение с квартиры не снимается — меняется только залогодатель в реестре. Этот способ используется редко из-за бюрократических сложностей и необходимости полного согласования с банком.
В любом случае, первым шагом должен быть запрос в ваш банк о принципиальной возможности продажи ипотечной квартиры и обсуждение доступных схем.
Налогообложение при продаже
Доход от продажи квартиры, находящейся в собственности менее пяти лет, подлежит декларированию и обложению НДФЛ (13%). Чтобы уменьшить или избежать налога, можно использовать один из двух способов:
- Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме 1 млн рублей. Эта сумма вычитается из дохода от продажи, и налог платится с остатка.
- Уменьшение дохода на сумму расходов при покупке. В расходы можно включить не только стоимость квартиры по договору, но и все уплаченные банку проценты по ипотеке. Этот способ часто оказывается выгоднее.
Важно: искусственное занижение цены в договоре сейчас неэффективно. Налоговая сравнивает договорную стоимость с 70% от кадастровой стоимости на 1 января года продажи и для расчета налога берет наибольшую из этих величин.
Судьба ранее полученного налогового вычета
Право на имущественный вычет, полученный при покупке этой квартиры, за вами сохраняется независимо от факта продажи. Если вы еще не исчерпали лимит вычета (260 тыс. руб. с собственных расходов или 520 тыс. руб. при покупке в браке), остаток можно перенести на следующую покупку жилья. Вычет по уплаченным ипотечным процентам переносу не подлежит.
Более того, если после продажи вам предстоит заплатить НДФЛ, а по вычету за покупку государство еще должно вам вернуть деньги, вы можете зачесть один налог в счет другого.
Ипотека — это инструмент: как им грамотно пользоваться
Ипотека часто вызывает опасения, но при грамотном подходе это эффективный инструмент для приобретения жилья. Ключ к успеху — трезвая оценка своих финансовых возможностей, понимание всех условий кредита и четкий план действий.
Мы подготовили бесплатный курс из девяти уроков, который поможет разобраться в нюансах ипотеки: от подготовки документов до оформления сделки с минимальными переплатами. Уроки содержат схемы, примеры и калькуляторы для самостоятельных расчетов.
Записаться на бесплатный курс
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил? Отвечает юрист.