Хотя введение эскроу-счетов значительно снизило риски, ситуации, когда застройщик становится банкротом, а дольщики остаются с невыполненными обязательствами, всё ещё встречаются. Это возможно, например, когда продажа квартир ведётся без использования таких счетов, что в определённых случаях разрешено законодательством. Вопрос о том, как защитить свои инвестиции в такой ситуации, остаётся крайне актуальным.
Судебный путь: признание права собственности на объект незавершенного строительства
Одним из действенных механизмов защиты является обращение в суд с требованием признать право собственности на вашу долю в недостроенном объекте. Данная практика получила поддержку, в том числе, в решениях Верховного Суда РФ.
После банкротства застройщика стройка часто замораживается. Незавершённый объект (так называемая «коробка») может быть передан другому юридическому лицу — строительному кооперативу дольщиков или новой подрядной организации. В этой ситуации права и обязательства по первоначальным договорам долевого участия (ДДУ) могут быть нарушены, а дольщикам могут предложить новые, менее выгодные условия.
Позиция Верховного Суда и законодательная база
Верховный Суд разъяснил, что объект, строительство которого финансируется гражданином (даже через привлечение подрядчика), по завершении должен стать его собственностью. Участие в долевом строительстве по своей правовой природе аналогично: дольщики являются заказчиками, а застройщик — подрядчиком. Ключевое условие для перехода права — полная оплата стоимости объекта по договору.
Важно, что передача незавершённого объекта новому застройщику в ходе процедуры банкротства сама по себе не прекращает права дольщиков, возникшие из первоначальных ДДУ. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ, объекты незавершённого строительства могут находиться в собственности граждан. Закон об участии в долевом строительстве также не запрещает регистрацию права на такой объект, что делает судебную процедуру его признания законным способом защиты.
Процедура и сложности признания права
Необходимо понимать, что признание права собственности на объект незавершённого строительства происходит исключительно в судебном порядке, и эта процедура сопряжена со значительными сложностями.
Объект должен соответствовать градостроительным нормам, утверждённому проекту, а также должны быть урегулированы вопросы с земельным участком. Требования схожи с процедурой узаконивания самовольной постройки. Если назначение земли не соответствует цели строительства или нарушены иные существенные условия, шансы на успех снижаются.
Обратите внимание: Как списать ипотечный кредит и сохранить квартиру в собственности? Советы юристов по банкротству.
На практике сбор документов при банкротстве застройщика крайне затруднён, а судебный процесс потребует расходов на юридическое сопровождение.
Практические последствия и выгоды для дольщика
Что даёт дольщику успешное завершение этой непростой процедуры?
- Статус собственника. Вы становитесь законным владельцем доли в объекте незавершённого строительства. Это означает, что любые дальнейшие сделки с этим домом (продажа, передача в залог и т.д.) не могут быть совершены без вашего согласия. Это серьёзная гарантия сохранности ваших вложений.
- Участие в управлении. Как сособственник, вы получаете право голоса и возможность влиять на процесс достройки, а новый застройщик будет обязан согласовывать с вами ключевые решения.
Однако важно трезво оценивать ситуацию: само по себе признание права собственности не гарантирует достройку дома. Завершение строительства зависит от нового застройщика и наличия финансирования. Окончательная регистрация права на готовую квартиру произойдёт только после ввода дома в эксплуатацию. Тем не менее, закреплённое судебным решением право собственности на недостроенный объект — это реальный актив («синица в руках»), который даёт больше возможностей для контроля и защиты, чем просто ожидание в надежде на благополучный исход («журавль в небе»).
Таким образом, данный способ защиты прав является сложным, но юридически возможным и целесообразным при соблюдении всех предусмотренных законом условий.
Спасибо за внимание к статье! Если материал был полезен, поддержите автора лайком или подпиской. В комментариях вы можете задать интересующие вопросы — я обязательно на них отвечу.
Напоминаю, что если вам потребуется помощь в оформлении недвижимости в Москве или Балашихе, мы всегда готовы обсудить сотрудничество. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего доброго!
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Могу ли я получить право собственности на недостроенную квартиру, если застройщик обанкротился?.
" }