Давайте разберем одну непростую ситуацию, связанную с ипотекой. Представьте себе следующую цепочку событий:
Сценарий: от покупки до потери квартиры
- Вы находите новостройку на этапе строительства, которая уже одобрена для ипотеки в крупном банке. Допустим, вы договариваетесь с застройщиком о цене в 2 миллиона рублей.
- Вы вносите первоначальный взнос, например, 500 000 рублей, а остальную сумму берете в ипотеку. Банк становится залогодержателем, и все документы на квартиру хранятся у него.
- В течение трех лет вы исправно (пусть и без особой радости) вносите ежемесячные платежи. За это время дом сдается, а рынок недвижимости растет. В итоге, ваша квартира, купленная за 2 миллиона, теперь оценивается уже в 4 миллиона рублей.
- И вот вы перестаете платить по кредиту. Банк, как это и предусмотрено договором, забирает квартиру в счет погашения долга. Он возвращает вам только ту часть денег, которая ушла на погашение основного долга (тела кредита). При этом банк получает в собственность актив, рыночная стоимость которого в два раза превышает первоначальную сумму кредита.
Обратите внимание: Как грамотно подготовиться к ипотеке?.
Главный вопрос
Почему же при расторжении договора банк не компенсирует заемщику разницу в стоимости недвижимости? Ведь банк, скорее всего, продаст эту квартиру уже по новой, рыночной цене, а не по той, что была указана в первоначальной оценке.
Почему так происходит с точки зрения закона?
Действующее законодательство закрепляет правило, согласно которому оценка залога (в нашем случае — квартиры) проводится, в основном, на момент заключения кредитного договора. Это делается для фиксации суммы обеспечения. При расторжении договора из-за неуплаты банк взыскиет залог для погашения именно вашего долга перед ним, а не для того, чтобы разделить с вами потенциальную инвестиционную прибыль.
Банк рассматривает квартиру как обеспечение кредита, а не как совместную инвестицию. Его цель — вернуть выданные средства с процентами. Если после продажи квартиры за рыночную цену вырученной суммы хватает на покрытие долга, издержек на продажу и возврат части уплаченного основного долга заемщику, банк свои обязательства считает выполненными. Рост стоимости недвижимости сверх этой суммы остается доходом банка, который взял на себя риски кредитования.
На практике отследить, по какой именно цене банк потом продаст вашу бывшую квартиру, крайне сложно. Для этого нужно лично мониторить его площадки по продаже залогового имущества, но даже узнав цену, вы уже ничего не сможете изменить — недвижимость станет собственностью банка.
Многие задаются вопросом: почему бы не проводить переоценку на момент расторжения договора и не делить «прибыль»? Законодательная система в данном случае защищает, в первую очередь, интересы кредитора, обеспечивая стабильность финансовых отношений. Изменение этого правила потребовало бы серьезной перестройки всей системы ипотечного кредитования и распределения рисков.
Пишите в комментариях свои мысли и ответы на этот вопрос. Интересно узнать разные точки зрения! (Прошу прощения за возможные сложности в изложении — писать большие тексты мне нелегко 😅).
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Вопрос по ипотеке.