Один из ключевых страхов гражданина, планирующего процедуру банкротства, — возможность потерять крышу над головой. Вопрос сохранения единственного жилья волнует многих. Давайте детально разберем законодательные нормы и судебную практику, чтобы понять, в каких случаях квартиру или дом действительно могут забрать, а в каких — нет.
Общее правило: защита единственного жилья
Федеральный закон №127 «О несостоятельности (банкротстве)» прямо запрещает изымать для продажи в счет долгов единственное пригодное для проживания помещение должника и его семьи. Это фундаментальная социальная гарантия, цель которой — не оставить человека на улице. Под защиту попадают квартиры, частные дома, комнаты, если у должника нет другого жилья, отвечающего санитарным и техническим нормам.
Однако это правило имеет серьезные и важные исключения, о которых необходимо знать.
Ключевое исключение: ипотечное (залоговое) жилье
Здесь многих ждет разочарование. Формулировка закона о неприкосновенности единственного жилья не распространяется на недвижимость, приобретенную в ипотеку. Такая квартира или дом изначально являются залоговым имуществом банка. Пока кредит не погашен полностью, собственность обременена залогом, и права кредитора здесь приоритетны.
Если должник, имеющий ипотеку, признается банкротом, его залоговое жилье включается в конкурсную массу для продажи. Процедура выглядит так:
- Ипотечная недвижимость оценивается. Цену согласовывают финансовый управляющий и банк-кредитор. При споре окончательное слово за судом.
- Имущество выставляется на торги.
- Вырученные средства распределяются в определенном порядке: около 70% направляется банку-залогодержателю, около 7% — вознаграждение финансовому управляющему, часть покрывает судебные издержки, остаток идет на погашение других долгов.
Важно: при реализации ипотечной квартиры не имеют значения такие обстоятельства, как наличие прописанных несовершеннолетних детей, размер уже выплаченного по кредиту или использование материнского капитала. Залоговое право банка стоит выше этих факторов.
Обратите внимание: Роль арбитражного управляющего в деле о банкротстве граждан.
Особый случай: совместное имущество супругов
Если единственная квартира является совместно нажитым имуществом супругов, она также защищена от изъятия, независимо от размера доли должника. Это логично, так как лишить жилья придется всю семью.
Однако и здесь есть нюансы:
- Если у семьи есть другая недвижимость (например, дача или вторая квартира), она уже не будет считаться единственным жильем и может быть продана.
- Имущество, полученное одним из супругов по безвозмездной сделке (наследство, дарение), считается его личной собственностью, а не совместно нажитым. Но если это жилье — единственное для семьи, оно все равно защищено законом.
- Если единственное жилье куплено в ипотеку, правило о совместно нажитом имуществе не спасает — действует залоговое право банка.
Что закон понимает под «единственным жильем»?
Чтобы имущество попало под защиту, оно должно соответствовать критериям, указанным в законе (ст. 446 ГПК РФ):
- Быть жилым помещением: квартирой, домом, комнатой (в том числе в коммуналке).
- Принадлежать должнику на праве собственности или предоставляться по договору социального найма.
- Быть пригодным для постоянного проживания (иметь необходимые коммуникации, не быть аварийным или подлежащим сносу).
Важный момент: дачный дом, даже если в нем можно жить, обычно не признается единственным жильем, если у должника есть квартира в городе. Земельный участок и дача могут быть реализованы для погашения долгов.
Судебная практика: защита от «размена на меньшее»
Иногда кредиторы пытаются оспорить статус жилья, если считают его слишком дорогим или «роскошным» для должника, предлагая обменять его на более скромное, а разницу пустить на долги. Яркий пример — дело гражданина Стружкина (№ А71-16753/2017). Суды первой инстанции оставили за ним двухкомнатную квартиру как единственное жилье. Кредиторы, предлагая обмен на однокомнатную в другом районе, дошли до Верховного Суда РФ. Однако ВС РФ встал на сторону должника, подтвердив, что сам по себе факт, что жилье просторнее или расположено в лучшем районе, не является основанием для его изъятия, если оно единственное и не является залоговым.
Практические советы: как обезопасить свое жилье
Чтобы минимизировать риски и укрепить позицию в суде, рекомендуется:
- Подтверждать факт проживания: иметь постоянную регистрацию (прописку) по адресу этого жилья, своевременно оплачивать коммунальные услуги и налоги.
- Проверить юридическую чистоту: если делалась перепланировка, она должна быть узаконена. Все документы на недвижимость должны быть в порядке.
- Заранее позаботиться о брачном договоре: если есть опасения по поводу статуса имущества, брачный договор или соглашение о разделе собственности могут помочь четко определить доли и защитить интересы супруга, не являющегося должником.
- Активно участвовать в процессе: предоставлять суду и финансовому управляющему все доказательства, что данное жилье является для вас и вашей семьи единственным и жизненно необходимым.
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Могут ли при банкротстве забрать единственное жилье? Как сохранить квартиру?.