Что такое ипотека и как она работает
Ипотека — это залоговое право на недвижимость, которое возникает при получении кредита на её покупку. Хотя чаще всего речь идёт о недвижимости, в залог можно передать и движимое имущество. Этот вид залога обязательно регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Важная особенность ипотеки в том, что заёмщик остаётся собственником жилья и может им пользоваться, пока исправно вносит платежи. Если же обязательства не выполняются, банк получает право через суд обратить взыскание на заложенную недвижимость и продать её с торгов, чтобы вернуть выданные средства.
Чем ипотека отличается от обычного кредита
Главное отличие — наличие залога. Ипотечный договор, обеспеченный недвижимостью, должен быть зарегистрирован, чтобы защитить интересы банка перед третьими лицами. В случае невыплаты банк инициирует судебный процесс, получает решение о взыскании и проводит аукцион. Обычный потребительский кредит, как правило, не требует залога и оформляется быстрее, но имеет более высокие процентные ставки.Ключевые параметры ипотечного кредита
При выборе ипотеки важно обращать внимание на три основных параметра:Сумма кредита (капитал) — обычно составляет 70–90% от стоимости недвижимости. Оставшуюся часть заёмщик вносит в качестве первоначального взноса.
Процентная ставка — дополнительная плата за пользование кредитом. Может быть фиксированной (не меняется в течение всего срока) или переменной (привязана к ключевой ставке ЦБ или индексу MosPrime).
Срок кредита — период, в течение которого заёмщик обязан погасить долг. В России стандартный срок ипотеки — от 5 до 30 лет.
Если заёмщик перестаёт платить, банк может инициировать процедуру обращения взыскания на заложенное имущество. Чтобы избежать суда, в сложной финансовой ситуации стоит заранее обсудить с банком возможность реструктуризации долга или досрочной продажи квартиры.
Виды ипотечных кредитов
Ипотеку можно классифицировать по разным критериям: типу процентной ставки, способу погашения, целевой аудитории и виду финансируемой недвижимости.1. По типу процентной ставки
Ипотека с фиксированной ставкой — ставка не меняется в течение всего срока кредита, ежемесячный платёж остаётся неизменным. Это даёт predictability, но часто такая ставка изначально выше переменной. Досрочное погашение может сопровождаться комиссией.Ипотека с переменной ставкой — ставка пересматривается раз в квартал, полгода или год в зависимости от условий договора. Платёж может меняться. В России большинство ипотек — с переменной ставкой, привязанной к ключевой ставке ЦБ.
Смешанная (комбинированная) ипотека — часть срока действует фиксированная ставка, а затем она переходит в переменную. Это позволяет зафиксировать выгодные условия на начальном этапе.
2. По способу погашения
Аннуитетные платежи (французская система) — ежемесячный платёж остаётся неизменным на протяжении всего срока. В первые годы большая часть платежа идёт на погашение процентов, а затем постепенно увеличивается доля основного долга.Дифференцированные платежи — сумма основного долга делится равными частями на весь срок, а проценты начисляются на остаток. В начале платежи высокие, но со временем уменьшаются. Общая переплата получается меньше, чем при аннуитете.
Ипотека с отсроченным платежом (balloon payment) — основная сумма долга выплачивается в конце срока, а до этого заёмщик платит только проценты. Это снижает ежемесячную нагрузку, но требует наличия крупной суммы в конце.
Ипотека с увеличивающимся платежом — платёж ежегодно повышается на фиксированный процент (например, на 2–3%). Подходит для тех, кто ожидает роста доходов.
3. По целевой аудитории
Молодёжная ипотека — специальные программы для заёмщиков до 35 лет, часто с господдержкой, сниженной ставкой или льготным первоначальным взносом.Ипотека для IT-специалистов — отдельные программы с упрощённым подтверждением доходов и льготными условиями для работников сферы информационных технологий.
Ипотека для госслужащих, военных, сотрудников крупных компаний — банки предлагают особые условия для этих категорий в рамках корпоративных программ.
4. По виду недвижимости
Ипотека на первичное жильё — кредит на покупку квартиры в новостройке. Часто поддерживается государственными программами (например, семейная ипотека).Ипотека на вторичное жильё — кредит на покупку квартиры на вторичном рынке. Требует тщательной проверки юридической чистоты объекта.
Ипотека на загородную недвижимость — кредит на покупку дома или участка. Условия могут быть строже, а ставки — выше.
Ипотека на коммерческую недвижимость — для покупки офисов, помещений под бизнес и других коммерческих объектов.
5. По специальным условиям
Рефинансирование ипотеки — перевод действующего кредита в другой банк на более выгодных условиях. Позволяет снизить ставку или изменить срок.Ипотека с господдержкой — программы, субсидируемые государством (например, для семей с детьми, IT-специалистов). Ставка по таким программам существенно ниже рыночной.
Семейная ипотека — программа для семей с детьми, где ставка снижена за счёт государственных субсидий.
Военная ипотека — для военнослужащих по программе накопительно-ипотечной системы (НИС).
Обратите внимание: Новая ипотека, несколько кредиток в разных банках и другие ситуации, когда стоит задуматься о рефинансировании.
Ипотека vs кредитная линия: в чём разница?
Многие путают ипотеку с кредитной линией, но это разные продукты. Кредитная линия — это возобновляемый лимит, которым можно пользоваться многократно (как кредитная карта). Ипотека же выдаётся единовременно на конкретную цель (покупку жилья) и погашается по графику. По ипотеке заёмщик получает всю сумму сразу, а по кредитной линии может использовать средства частями по мере необходимости.Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Ипотека.