В 2019 году я активно участвовал в торгах по недвижимости и хочу поделиться практическими результатами и выводами, которые помогут избежать распространенных ошибок.
Торги по муниципальной недвижимости Москвы
Москва регулярно выставляет на продажу через аукционы значительное количество квартир, которые имеют юридическую чистоту. Основные источники такого жилья — это имущество умерших москвичей, перешедшее городу по договорам ренты с Моссоцгарантией, а также площади, переданные застройщиками в рамках исполнения инвестиционных контрактов.
Из моего опыта: рассчитывать на высокую прибыль здесь не стоит. Примерно в 90% случаев итоговая цена на торгах превышала нашу оценку рыночной стоимости. Это говорит о том, что на таких аукционах часто участвуют частные лица, которые ищут жилье для себя и готовы переплатить за конкретный вариант.
Единственная рабочая стратегия, которая принесла результат, — это участие в массовых продажах, когда город единовременно выставлял 50-60 квартир в одном новом жилом комплексе. Мы подавали заявки сразу на 30-40 лотов и по остаточному принципу получали те квартиры, на которые у «финальных» покупателей уже не хватило ресурсов. Таким образом удавалось приобретать жилье со скидкой 8-12% от рынка. Однако важно учитывать, что после таких торгов многие аналогичные квартиры одновременно появляются в продаже, что создает обратный аукцион — каждый продавец старается сбросить цену на 50 тысяч рублей, лишь бы продать быстрее конкурентов.
Торги по банкротству: высокий риск, высокая доходность
Второе крупное направление — это торги в рамках процедур банкротства, где чаще всего продаются квартиры, изъятые за долги по ипотеке. Ключевая особенность таких объектов — высокая вероятность наличия проживающих граждан, которые не планируют выезжать.
Обратите внимание: Расскажу о том, как заставить деньги работать, альтернатива банковским вкладам и сдачи квартир в аренду.
- Пример из практики: Мы приобрели через партнеров квартиру в Екатеринбурге. Ее продажа затянулась почти на полтора года из-за проблем с выселением. Бывший собственник, взявший ипотеку, не сделал ни одного платежа, а затем прописал в квартиру своих пожилых родителей. На суде они предоставили документы об инвалидности и тяжелом состоянии здоровья, в результате суд предоставил им отсрочку на выезд сроком на целый год.
- Успешные кейсы: Несколько других квартир мы купили с привлечением юристов-советников. За отдельное вознаграждение нам удалось договориться с прежними владельцами о мирном освобождении жилья. После быстрого ремонта мы успешно их реализовали. Однако за этими удачными сделками стояли десятки неудачных попыток, где наши условия не были приняты. Отдельная сложность — покупка через юридическое лицо, которая требует подготовки объемного пакета документов (устав, решение учредителей, доверенность на подписанта) для каждого аукциона.
Итоговый вывод: На торгах по банкротству потенциальная доходность может превышать 30%, но инвестор должен быть готов к активной и часто сложной работе с прежними жильцами. Мы выработали для себя оптимальную схему: фокусируемся либо на имуществе банков, уже прошедшем судебные процедуры, либо на лотах, где у нас есть достоверная информация о том, что жильцы уже выехали или готовы сделать это быстро. Хотя проблемные объекты предлагают больший дисконт, связанные с ними риски и временные затраты часто перевешивают потенциальную выгоду.
OZ
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Покупка квартир с торгов. личный опыт.