Разберем несколько самых распространённых мифов об ипотечных кредитах
❓Дифференцированный платеж выгоднее аннуитетного?
❗При аннуитетной схеме ежемесячный платеж фиксирован на весь срок кредита. В первые годы, когда сумма основного долга максимальна, большая часть платежа уходит на погашение процентов, а тело кредита сокращается медленно.
❗При дифференцированной схеме сумма, идущая на погашение основного долга, постоянна. Поэтому самые крупные платежи приходятся на начало срока (так как к ним добавляются проценты на максимальный остаток), а затем они постепенно уменьшаются.
?Распространено мнение, что дифференцированная схема всегда выгоднее из-за меньшей переплаты. Однако это заблуждение. Механизм начисления процентов в подавляющем большинстве случаев одинаков: проценты начисляются на остаток задолженности. Например, если ваш долг составляет 1 млн рублей под 12% годовых, то проценты за текущий месяц составят 1 млн * 12%/12 = 10 000 рублей — и это справедливо для любой схемы платежей.
✔️Парадоксально, но часто более удобной стратегией является выбор аннуитетной схемы с последующим регулярным частично-досрочным погашением. Именно досрочные платежи и рефинансирование на более выгодных условиях — реальные инструменты для снижения переплаты. Стоит отметить, что сегодня многие ведущие банки практически не предлагают клиентам дифференцированные платежи.
✖️ Важное условие: речь идет о сотрудничестве с надежным банком, где условия договора позволяют вносить досрочные платежи без ограничений и штрафов.
Ключевые аспекты управления ипотекой
❓ В начале кредита платим только проценты («проценты вперед»)?
Это один из самых устойчивых мифов. Не существует понятия «проценты вперед». Проценты всегда начисляются и выплачиваются за фактическое пользование кредитными средствами в прошедшем периоде, исходя из текущего остатка долга. Банк не взимает проценты за будущие годы вперед.
❗Вывод: фраза «плачу много лет, а гашу только проценты» обычно не отражает реального положения дел и связана со спецификой аннуитетных платежей в начале срока.
❓Можно ли вернуть проценты при досрочном погашении?
Поскольку проценты начисляются за фактическое пользование деньгами, вернуть их при досрочном закрытии кредита, как правило, нельзя. Был громкий судебный прецедент против Сбербанка, где Верховный Суд initially высказался в пользу заемщика, но при пересмотре дела решение было изменено, и в возврате процентов было отказано (об этом этапе СМИ широко не сообщали).
Единственное, на что можно реально рассчитывать, — это возврат части страховой премии за неистекший период действия полиса.
Что выгоднее: сокращать срок или платеж при досрочном погашении?
Контринтуитивно, но часто более разумной стратегией является сокращение ежемесячного платежа при сохранении или незначительном уменьшении срока. Меньший обязательный платеж повышает вашу финансовую гибкость и снижает нагрузку на бюджет, что критически важно в случае непредвиденных обстоятельств (потеря работы, рождение ребенка).
? Наглядный пример: семья много лет исправно вносила досрочные платежи, сокращая срок кредита. После выплаты половины долга они столкнулись с сокращением на работе и уходом в декрет. Банк, увы, не пошел навстречу и не снизил им размер обязательного платежа, что создало серьезные финансовые трудности.
❓Когда писать заявление на частично-досрочное погашение?
Если у вас появилась свободная сумма для досрочного погашения, не стоит ждать даты очередного платежа. Обращайтесь в банк немедленно, чтобы написать заявление с указанием даты списания средств. Поскольку проценты начисляются ежедневно, каждый день промедления увеличивает вашу переплату. Современные банки обычно позволяют вносить досрочные платежи в любой день месяца с последующим пересчетом графика.
❓На какой срок брать ипотеку?
Учитывая все вышесказанное, оптимальной стратегией часто является оформление кредита на максимально длительный срок. Это позволяет получить минимальный ежемесячный платеж. При этом для снижения общей переплаты следует: 1) сделать максимально возможный первоначальный взнос, 2) регулярно вносить средства на досрочное погашение в рамках своего бюджета.
❓Если у вас несколько кредитов, с разной процентной ставкой – какой гасить в первую очередь?
Здесь работает простое правило: в первую очередь нужно гасить долг с самой высокой процентной ставкой, независимо от его абсолютного размера. Например, если у вас есть ипотека под 10% на 10 млн рублей и задолженность по кредитной карте в 10 тысяч под 30% годовых, начать следует именно с карты, так как «стоимость» этого займа значительно выше.
❓Рефинансирование ипотеки
Когда стоит задуматься о рефинансировании? Если рыночные ставки по ипотеке упали как минимум на 1.5-2% по сравнению с вашей текущей ставкой. Эффект сложного процента работает и в обратную сторону: снижение ставки даже на небольшой процент на длительной дистанции дает существенную экономию.
Важно учитывать сопутствующие расходы: комиссии за переоформление, стоимость оценки недвижимости, новую страховку. Также банки могут отказать в рефинансировании, если большая часть первоначального кредита уже погашена.
❓Всегда ли стоит бежать досрочно гасить кредит?
Не всегда. Если у вас есть возможность инвестировать свободные средства под доходность, превышающую вашу ипотечную ставку, то иногда выгоднее не гасить кредит досрочно, а направить деньги на инвестиции. Речь не обязательно о рискованных операциях на фондовом рынке. Например, в 2014 году ставки по надежным облигациям и депозитам на короткий срок превысили ипотечные ставки на 5-10%, а курс валюты резко вырос. В такой ситуации досрочное погашение ипотеки было не самым оптимальным финансовым решением.
Какие еще интересные кейсы про ипотеку вы знаете?