Разберем несколько самых распространённых мифов об ипотечных кредитах
❓Дифференцированный платеж выгоднее аннуитетного?
❗При аннуитетной схеме ежемесячный платеж одинаковый, в начале срока кредита пока остаток долга большой, платежи преимущественно идут на погашение процентов, долг уменьшается крайне медленно
❗При дифф схеме сумма на погашение основного долга одинаковая, первые платежи по кредиту – самые большие (так как включают %) и далее уменьшаются вместе с задолженностью
?Есть заблуждение, что дифф схема выгоднее – так как переплата меньше. На самом деле схема начисления процентов за редкими исключениями всегда одинаково – %%% НАЧИСЛЯЮТСЯ НА ОСТАТОК ЗАДОЛЖЕННОСТИ! Если у вас долг по ипотеке условно 1 млн рублей под 12% годовых – то за текущий месяц вы должны заплатить 1 млн * 12%/12 = 10 000 руб процентов при ЛЮБОЙ схеме – хоть аннуитет, хоть дифф
✔️Как ни странно – удобнее выбирать аннуитетную схему платежей, НО ПРИ ЭТОМ ГАСИТЬ ДОЛГ ЧАСТИЧНО-ДОСРОЧНО. Реальный способ сократить переплату – это досрочные платежи + рефинансирование под меньший процент. Кстати сейчас ТОП банки почти не предлагают дифф платежи!
✖️ Важно – предполагается, что у вас ипотека/кредит в нормальном банке, где можно гасить частично-досрочно без ограничений
❓ В начале кредита платим только - проценты «проценты вперед»?
Нет никаких процентов вперед, проценты всегда платятся на остаток ссудной задолженности! Пользовались месяц деньгами банка – заплатите. Взяли ипотеку на 10 лет? Банк не будет удерживать проценты за будущие периоды!
❗Вывод: некорректно жаловаться «банки обнаглели… платишь, а гасишь только проценты»
❓Можно ли вернуть % при досрочном погашении?
Т.к. нет никаких «процентов вперед», то и вернуть часть процентов при досрочном погашении нельзя. Был один кейс, распиаренный СМИ, когда заемщик «отсудил» у Сбербанка часть процентов по кредиту, тогда дело дошло до Верховного Суда, который неожиданно для всех заявил, что вернуть % можно. Но тогда иск был отправлен на пересмотр и дело завершилось отказом (но об этом СМИ умолчали).
Единственное что можно попробовать вернуть – страховку за неиспользуемый период
Что сокращать срок или платеж при частично-досрочном погашении?
Как это ни странно – но нужно сокращать платеж, растягивая срок погашения максимально больше. Чем меньше платеж – тем больше свободы, при этом ваша кредитная нагрузка не меняется!
? Знаю реальный случай у друзей, которые много лет исправно платили досрочно и сокращали срок, а позже, после выплаты практически половины долга внезапно попали под сокращение и декрет – как думаете – пошел ли банк им на встречу и сократил ежемесячные платежи?
❓Когда писать заявление на частично-досрочное погашение?
Если в течение месяца у вас появилась крупная сумма денег и вы хотите пустить ее на частично-досрочное погашение – когда лучше это сделать? В данном случае не стоит ждать даты ежемесячного платежа, а сразу же бежать в банк и писать заявление с какого числа необходимо сделать пересчет. Проценты считаются ежедневно и нормальные банки позволяют в любой день месяца сделать досрочный платеж и получить новый график платежей. Если вы протупите – ваши деньги пролежат впустую + банк начислит проценты ровно на такую же сумму
❓На какой срок брать ипотеку?
Выше уже обсудили факторы, которые влияют на переплату. Вывод - лучше брать на максимально большой срок, но при этом первоначальный взнос максимально большой + не забывать делать досрочные платежи максимально сколько позволяет бюджет
❓Если у вас несколько кредитов, с разной процентной ставкой – какой гасить в первую очередь?
Всегда нужно гасить кредит с самой большой процентной ставкой. Если у вас ипотека под 10% на 10 млн и долг по кредитной карте в 10 тыщ под 30%, то гасить в первую очередь нужно кредитку
❓Рефинансирования ипотеки
Когда стоит рефинансировать ипотеку? Если ставки по ипотеки упали хотя бы на 1.5-2% имеет смысл задуматься о рефинансировании ипотеки. Так же, как и сложный % – восьмое чудо света делает вас богатым – так же и каждый процент снижения ставки дает вам огромную экономию на длительной дистанции.
При этом важно учесть накладные расходы рефинансирования – переоформление, оценку недвижимости, страховку. Также если погашена относительно большая часть ипотеки – банки могут отказать в рефинансировании
❓Всегда ли стоит бежать досрочно гасить кредит?
Если у вас есть возможность получить доходность выше, чем по ставке кредита – то есть смысл не гасить кредит досрочно. Это не означает, что прямо сразу нужно бежать и инвестировать свободные деньги на фондовый рынок. Но иногда может прийти неожиданная халява – так у меня был случай в 2014 году, когда ставки по депозитам и облигациям превысили ставку по ипотеки на 10% (!). Также резко росла валюта – гасить ипотеку досрочно в том момент было абсолютно не имело смысла
Какие еще интересные кейсы про ипотеку вы знаете?