Средняя сумма ипотечного кредита в Ленинградской области продолжает увеличиваться. Если в прошлом году заёмщики в среднем брали 2,44 млн рублей, то сейчас этот показатель вырос до 2,59 млн. Хотя эта цифра несколько ниже общероссийской (2,9 млн рублей), общая тенденция вызывает вопросы о финансовой устойчивости домохозяйств. #новостинедвижимости
#кредит #долги #ипотека #задолженность #покупкажилья #спб #ло #недвижимость #Синочкин
Источник: сайт Пригород vprigorode.ru
Динамика ипотечного долга
Общая задолженность жителей региона по ипотечным кредитам демонстрирует устойчивый рост. На начало прошлого года она составляла 104,1 млрд рублей, из которых 33,7 млрд приходилось на кредиты под залог договоров долевого участия (ДДУ). К сентябрю 2020 года, согласно данным Центробанка, общий объём ипотечного долга увеличился до 137,5 млрд рублей, причём доля кредитов на новостройки достигла 39,4 млрд. Важно отметить, что после ввода дома в эксплуатацию залог по ДДУ автоматически преобразуется в залог права собственности.
Эта статистика указывает на тревожную тенденцию: новые долги в регионе накапливаются быстрее, чем заёмщики успевают погашать старые обязательства.
Кредиты на новостройки и рост цен
Особенно заметен рост в сегменте первичного жилья. Средний размер кредита на покупку квартиры в новостройках Ленобласти под залог ДДУ сейчас составляет 3,11 млн рублей, что на 16,5% больше, чем год назад (тогда он равнялся 2,67 млн). Этот скачок напрямую коррелирует с динамикой цен: за тот же период стоимость «первички» в области выросла примерно на 14%.
Анализ данных сервиса DataFlat.ru показывает, что средняя цена сделки по квартире в новой постройке увеличилась с 2,9 млн до 3,27 млн рублей. Разница между средней суммой кредита и средней ценой сделки как раз примерно соответствует размеру первоначального взноса. Это позволяет сделать вывод, что большинство заёмщиков используют минимально допустимый взнос в размере 15%.
Типичная сделка и платёжная нагрузка
Рассмотрим условный пример. При покупке квартиры площадью 38,8 кв. м за 3,27 млн рублей по льготной ставке 6,5% годовых с первоначальным взносом 15% (495,5 тыс. рублей) и сроком кредита 20 лет ежемесячный платёж составит около 20 700 рублей.
Теперь сопоставим это с доходами населения. Среднемесячный доход в Ленинградской области сейчас составляет 32 383 рубля (годом ранее был чуть выше — 32 794 рубля). Таким образом, для семьи из двух работающих людей ипотечный платёж за такую квартиру будет поглощать примерно треть их совокупного дохода, что считается высокой, но ещё приемлемой нагрузкой по стандартам финансового планирования.
Сопутствующие риски и банкротства
Однако ситуация осложняется другими факторами. Ленинградская область вместе с Санкт-Петербургом занимает второе место в России по количеству заявок граждан на признание личного банкротства (первое место традиционно у Москвы и Подмосковья).
Примечательно, что причиной краха часто становится не сама ипотека — жилищные кредиты люди обычно стараются обслуживать любой ценой, — а сопутствующая кредитная нагрузка. Статистика показывает, что каждый четвёртый ипотечный заёмщик одновременно выплачивает и потребительские кредиты. Нередко именно «потребами» люди пытаются закрыть недостающую сумму для первоначального взноса по ипотеке, попадая в долговую ловушку.
Перспективы рынка
Нынешний ажиотажный спрос и рост цен во многом подогреваются государственной программой льготной ипотеки со ставкой 6,5%. Несмотря на то что количество сделок по сравнению с прошлым годом уже начало сокращаться, цены продолжают расти из-за дефицита предложения и доступности кредитов.
Программа была продлена правительством до 1 июля 2021 года. Многие аналитики рынка недвижимости прогнозируют, что её завершение приведёт к значительному охлаждению рынка: уже в первой половине 2021 года может начаться замедление роста цен, а во втором полугодии вероятна стагнация или даже коррекция.