В этой статье мы подробно разберем, как самостоятельно провести комплексную проверку земельного участка перед его приобретением. Это особенно важно, если вы планируете брать ипотеку — не стоит полностью полагаться на проверку банка, так как она часто бывает поверхностной. Многие агенты по недвижимости также не обладают глубокими знаниями в области земельного права.
Ключевые риски при покупке земли
Перед заключением сделки крайне важно убедиться в корректности установленных границ участка и проверить, не проходят ли по его территории чужие инженерные коммуникации. Нередко на конкретном участке может быть полностью запрещено строительство. Такие ситуации случаются часто: иногда продавец сам не знает о проблемах со своим участком, а иногда действует умышленно, скрывая информацию.
Проверка кадастрового учета и документов
Первым делом необходимо убедиться, что земельный участок стоит на кадастровом учете, то есть сведения о нем внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Покупка земли возможна только при наличии такой регистрации.
🔹 Изучите выписки из ЕГРН. Если в реестре нет данных об участке, а у продавца есть только старое свидетельство о праве, перед покупкой потребуется внести сведения в ЕГРН.
🔹 Закажите выписки самостоятельно. Это можно сделать через портал «Госуслуги» или личный кабинет на сайте Росреестра: https://lk.rosreestr.ru/. Услуга стоит недорого.
🔹 Проверьте данные собственника. Для просмотра полных сведений о владельце требуется выписка из ЕГРН. Учтите, что с 1 марта 2023 года некоторые данные в выписках обезличены, поэтому продавцу может потребоваться подать специальный запрос в Росреестр для их раскрытия.
🔹 Убедитесь в чистоте прав. Необходимо проверить, что земля действительно принадлежит продавцу, на ней нет залогов, сервитутов или иных обременений. Площадь, адрес и границы должны точно соответствовать заявленным, и по ним не должно быть судебных споров.
📄 Документы, подтверждающие право собственности, могут быть разными: акты органов власти о выделении земли, договоры купли-продажи, решения суда, свидетельства о наследстве или акты приватизации.
На что еще обратить внимание
При анализе документов тщательно изучите:
- Категорию земли.
- Вид разрешенного использования (ВРИ).
- Наличие объектов капитального строительства на участке (ОКС).
- Возможные пересечения, обременения и зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Обратите внимание: ТОП БИЗНЕС-ИДЕЙ для ПРОВИНЦИАЛЬНОГО ГОРОДА.
Границы участка не должны пересекать так называемые «красные линии», обозначающие земли общего пользования (дороги, проезды).
🔹 Выписки стоит заказывать дважды: предварительно для проверки и непосредственно в день сделки, чтобы убедиться, что права собственности не изменились.
Работа с картами и планировочными документами
🔹 Проверьте доступ к участку с помощью публичной кадастровой карты Росреестра: https://pkk.rosreestr.ru/. Другие сайты являются неофициальными.
🔹 Рекомендуем удобный мультисервис, отображающий несколько карт одновременно: https://egrp365.org/map/.
🔹 Сверьте участок с картой генплана и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета. Это покажет территориальные зоны, ограничения и планировку. Используйте:
- Федеральную государственную информационную систему территориального планирования (ФГИС ТП): https://fgistp.economy.gov.ru/.
- Официальный сайт местной администрации.
🔹 Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) содержит все градостроительные нормы и заказывается бесплатно владельцем или арендатором. Он может дать до 50% необходимой для проверки информации.
Полезные региональные и федеральные сервисы
- Для Московской области: https://rgis.mosreg.ru/v3
- Для Москвы: https://gisogd.mos.ru/
- Российский геоинформационный портал: https://nspd.gov.ru/map
👉 Также полезны различные топографические карты, список которых представлен в отдельной статье: «Топ-10 онлайн-карт для успешных беззаботных поисков».
❗️ Межевой план — ключевой документ, подтверждающий, что границы участка точно определены кадастровым инженером.
Проверка продавца (второй этап)
После проверки земли переходите к анализу владельца:
🔸 Проверка паспорта: https://www.gosuslugi.ru/621102/1/form
🔸 Проверка на банкротство: https://old.bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx
🔸 Проверка долгов у судебных приставов: https://fssp.gov.ru/iss/ip/?is[variant]=2
Поиск судебных споров с участием собственника:
🔸 На сайте суда по месту нахождения участка (по фамилии владельца).
🔸 На сайте суда по месту регистрации собственника.
🔸 В картотеке арбитражных дел (если собственник — ИП или юрлицо) по ИНН: https://kad.arbit.ru/
🔸 Также можно воспользоваться агрегатором: https://sudat.ru/
Анализ рисков и итоговые рекомендации
⚡️ На основе собранных данных проанализируйте: подходит ли участок для ваших целей, возможно ли на нем строительство, есть ли риски оспаривания прав, изъятия земли для государственных нужд, сложности с подключением к коммуникациям и потенциальные соседские споры.
⚠️ По результатам проверки станет понятно, какие дополнительные документы запросить у продавца, какие условия включить в договор купли-продажи для минимизации рисков.
❗️ Тщательная проверка на старте сэкономит вам значительные средства, время и нервы в будущем!
💎 Проводите осмотр земли самостоятельно или привлекайте опытного специалиста (кадастрового инженера, юриста).
👉 Больше полезной информации в Telegram-канале — https://t.me/moszemlya
Покупка недвижимости ИЖС Видео Длинный пост 1
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Проверка земельного участка перед покупкой. Сервисы-помощники.