В этом материале представлен ежемесячный анализ ценовой динамики на рынке жилья двух самых дорогих городов России — Москвы и Сочи. Мы рассмотрим, как изменились цены за последний месяц, проанализируем ситуацию с объявлениями и реальными сделками, а также обсудим грядущие изменения в ипотечных программах, которые могут повлиять на рынок.
Автор, проживающий в Москве и инвестировавший в недвижимость Сочи, делится личным опытом и данными мониторинга, которые регулярно публикуются на его канале.
Рынок объявлений в Сочи
Анализ цен в объявлениях позволяет увидеть намерения продавцов. В Сочи за период с апреля по май наблюдалась разнонаправленная динамика на первичном и вторичном рынках.
Данные взяты отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Цены на вторичное жилье демонстрируют рост, в то время как на новостройки — снижение.
Сочи: апрель → май
Первичный рынок: 425 тыс. руб./м² → 412 тыс. руб./м² (-3,1%)
Вторичный рынок: 288 тыс. руб./м² → 307 тыс. руб./м² (+6,6%)
Рынок объявлений в Москве
В столице ситуация схожая: цены на новостройки немного снизились, а на «вторичку» — выросли.
Данные взяты отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Москва: апрель → май
Первичный рынок: 368 тыс. руб./м² → 365 тыс. руб./м² (-0,8%)
Вторичный рынок: 419 тыс. руб./м² → 423 тыс. руб./м² (+0,9%)
Согласно данным Росстата, в Москве реализовано 42% площадей в строящихся домах, 43% еще не продано, а 15% не выставлены на продажу.
Данные взяты отсюда: https://nash.dom.рф/analytics/sales_of_apartments_under-construction
Объявления отражают желания продавцов, но реальную картину рынка лучше показывают цены заключенных сделок, где встречаются спрос и предложение.
Анализ реальных сделок
Индекс московской недвижимости ДомКлик (MREDC), основанный на реальных сделках, в мае составил 294 тыс. руб./м², что на 30 тыс. меньше апрельского значения.
Данные взяты отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Для других городов аналогичного индекса от ДомКлик не публикуется.
СберИндекс, отслеживающий фактические цены сделок на первичном рынке, показывает рост. В среднем по России цена выросла до 152 тыс. руб./м² (+1 тыс. за месяц).
Данные взяты отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market
В Москве, по этому индексу, цена достигла 305 тыс. руб./м², прибавив 4 тыс. за месяц. Это рекордный прирост. Стоит отметить, что данные СберИндекса отстают от MREDC, но в апреле показывали более низкие значения.
В Краснодарском крае (куда входит Сочи) средняя цена также выросла на 1 тыс. руб./м², достигнув 174 тыс. руб./м².
По данным IRN.RU, цена «вторички» в Москве в рублях снизилась до 271 тыс. руб./м² (-1 тыс.).
Данные взяты отсюда: https://www.irn.ru/gd/
Однако в долларовом эквиваленте цена стабильна и составляет около $3000 за м², что соответствует уровням 2006 или 2017 годов и вдвое ниже пика 2008 года.
Данные взяты отсюда: https://www.irn.ru/gd/
Сравнение с другими крупными городами
Для контекста полезно взглянуть на данные по другим городам. Москва и Сочи, как и ожидалось, остаются лидерами по стоимости квадратного метра.
Средние цены в объявлениях (первичный / вторичный рынок):
Москва: 365 тыс. руб. / 423 тыс. руб.
Сочи: 412 тыс. руб. / 307 тыс. руб.
Санкт-Петербург: 252 тыс. руб. / 214 тыс. руб.
Новороссийск: 200 тыс. руб. / 148 тыс. руб.
Краснодар: 171 тыс. руб. / 129 тыс. руб.
Грядущие изменения в льготной ипотеке
Действующие государственные программы льготного кредитования, включая семейную ипотеку, действуют до 1 июля 2024 года.
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
Власти обсуждают продление семейной ипотеки до 2030 года, но с изменениями. Для семей с детьми до 6 лет может сохраниться ставка 6%. Для семей с детьми старше 6 лет изначально планируется субсидированная ставка около 12%.Ряд популярных программ, вероятно, будет свернут. Ожидается, что останутся программы «Семейная», «Дальневосточная», «Сельская» и «ИТ-ипотека». В целом, эпоха общедоступной «дешевой ипотеки» подходит к концу. Критики указывают, что такие программы зачастую не решают жилищный вопрос, а разгоняют цены и используются для инвестиций.
Кроме того, вице-премьер Мутко анонсировал планы по исключению из ипотечных программ домов ниже 35 метров. Ранее уже было решение запретить строительство квартир с потолками ниже 2,8 м, но оно пока не везде реализовано.
Личный инвестиционный опыт в Сочи
Автор делится личными результатами: с июля 2021 года накопления на покупку квартиры в Сочи составили около 3,75 млн рублей (на 1 мая). Если ориентироваться на рекламную цену целевой квартиры в 10 млн рублей, то сейчас ее стоимость оценивается в 13 млн (месяцем ранее было 12,2 млн). Важно понимать, что в Сочи много «виртуальных» цен, и реальную стоимость можно узнать только в процессе активных переговоров. При текущих накоплениях (около 12,7 млн рублей с учетом роста стоимости) в пригороде Краснодара на эти деньги можно приобрести только «убитую» однокомнатную квартиру, что подчеркивает разницу в рынках.
На графике синим показана расчетная стоимость квартиры в Сочи, красным — рост накоплений автора. Цель — накопить сумму, достаточную для формирования денежного потока, который покроет ежемесячный платеж по ипотеке.
Подписывайтесь на Telegram-канал автора, где подробно рассказывается о стратегии накопления на недвижимость в Сочи и личном опыте инвестирования.
[Мое] Инвестирование в недвижимость Москва Сочи Покупка недвижимости Ипотека Дом Длинный пост 0Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Москва и Сочи — самые дорогие города в РФ. Что произошло с ценами на недвижимости в этих городах за месяц?.