Анализ цен на жильё в Москве и Сочи показывает интересную и неоднозначную картину. Эти города часто демонстрируют собственную, отличную от других регионов, динамику рынка недвижимости. В данном обзоре рассматриваются изменения за последний месяц и даются прогнозы на ближайшее будущее.
Как инвестор, проживающий в Москве и вкладывающий средства в сочинскую недвижимость, я регулярно делюсь наблюдениями на своём канале. Этот материал — часть ежемесячного мониторинга ценовой ситуации.
Рекламные цены в Сочи
Начнём с анализа заявленных цен на объявлениях в Сочи, которые отражают ожидания продавцов.
Данные взяты с: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Наблюдается интересный тренд: цены на первичном рынке продолжают корректироваться вниз после пиковых значений, в то время как вторичный рынок показывает лишь незначительное снижение. При этом разрыв между «первичкой» и «вторичкой» остаётся огромным, что логично, учитывая отсутствие у старых квартир серьёзных конкурентных преимуществ перед новостройками.
Динамика в Сочи (декабрь → январь):
Первичный рынок: 433 тыс. руб./м² → 379 тыс. руб./м² (снижение на 12,5%)
Вторичный рынок: 273 тыс. руб./м² → 270 тыс. руб./м² (снижение на 1,1%)
Рекламные цены в Москве
Московский рынок, судя по объявлениям, продолжает жить в своей собственной реальности, демонстрируя рост.
Данные взяты с: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Здесь ситуация обратная сочинской. Вторичное жильё дорожает, а первичное — незначительно дешевеет. Рост цен на «вторичке» во многом объясняется её выгодным расположением в сложившейся городской застройке.
Динамика в Москве (декабрь → январь):
Первичный рынок: 358 тыс. руб./м² → 357 тыс. руб./м² (незначительное снижение на 0,3%)
Вторичный рынок: 417 тыс. руб./м² → 423 тыс. руб./м² (рост на 1,4%)
Рынок поддерживают одобренные ранее ипотечные заявки, ожидания снижения ключевой ставки ЦБ и рост доходов населения. Эти факторы искусственно сдерживают рост предложения, подпитывая спрос.
Реальные цены по сделкам
Объявления показывают желания продавцов, а реальные сделки — готовность платить покупателей. Это ключевое различие.
Индекс московской недвижимости ДомКлик (MREDC) в январе составил 284 тыс. руб. за квадратный метр, что на 2 тыс. меньше, чем в декабре. Фактически, с ноября индекс остаётся на одном уровне с минимальной отрицательной динамикой.
MREDC — это сводный индекс, рассчитываемый на основе данных по ипотечным сделкам, и он отражает среднюю фактическую стоимость «квадрата».
Данные доступны здесь: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
По другим городам аналогичных индексов от ДомКлик нет.
СберИндекс, основанный на эффективных ценах сделок по первичке, показывает отдельно Москву и Краснодарский край (куда входит Сочи).
Данные здесь: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
Согласно ему, цена в Москве — 294 тыс. руб./м² (+3 тыс. за месяц). Это значение на 10 тыс. выше MREDC, но важно учитывать, что данные актуальны на 1 января.
Фактические цены сделок оказываются на 18-21% ниже заявленных в объявлениях. Эксперты часто говорят о скидке в 10%, что, вероятно, связано с учётом дополнительных комиссий.
В Краснодарском крае средняя цена выросла до 171 тыс. руб./м² (+2 тыс. руб.).
Сравнение с другими городами
Для полноты картины стоит также взглянуть на объявления в Санкт-Петербурге, Краснодаре и Анапе.
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
Следует помнить, что реальные цены сделок будут ниже рекламных.Средние рекламные цены (руб./м²):
Москва: первичка — 357 тыс., вторичка — 423 тыс.
Сочи: первичка — 379 тыс., вторичка — 270 тыс.
Санкт-Петербург: первичка — 250 тыс., вторичка — 214 тыс.
Анапа: первичка — 167 тыс., вторичка — 154 тыс.
Краснодар: первичка — 152 тыс., вторичка — 120 тыс.
Спрос и ситуация с ипотекой
Спрос на вторичное жильё в Москве с сентября по ноябрь оставался стабильным, однако зимой активность покупателей начала снижаться. В декабре спрос упал на 20% по сравнению с осенними месяцами, а январь 2024 года оказался ещё слабее — на 35% ниже уровня января прошлого года.
Высокие ипотечные ставки (в среднем 16,94%) привели к сокращению числа сделок с новостройками и снижению доли ипотеки в сделках. Если в сентябре на ипотеку приходилось 37,4% покупок первичного жилья, то к декабрю эта доля упала до 25%, а в январе ипотечные сделки стали единичными. Впрочем, январь традиционно — месяц низкой активности.
Важный рубеж — 1 июля 2024 года, когда одновременно завершатся две госпрограммы: «Семейная ипотека» и «Господдержка». Ожидается, что господдержку не продлят, а семейная ипотека, вероятно, останется, но в урезанном виде. Программы для IT-специалистов, сельская и дальневосточная ипотека продолжат действовать.
Крупные банки уже заявили, что льготные программы будут применяться только к новостройкам их партнёров-застройщиков, что является стандартной практикой.
Личный инвестиционный опыт в Сочи
С июля 2021 года я накопил на покупку квартиры в Сочи около 2,96 млн рублей (данные на 1 января). Если ориентироваться на рекламную цену целевой квартиры в 10 млн рублей, то сейчас её стоимость оценивается в 11,44 млн, тогда как месяц назад было 11,57 млн. Важно понимать, что это цены из объявлений, а в Сочи, где много предложений, реальную цену можно узнать только в процессе активных переговоров.
На данный момент накоплений хватит на 11,37 «квадрата». Для сравнения, в Ангарске на эти деньги можно купить целую однокомнатную квартиру площадью 30 м², но мои цели иные.
На графике синяя линия — расчётная стоимость условной квартиры в Сочи, красная — мои накопления. Прогноз на январь. Напомню, цель — накопить сумму, достаточную для формирования денежного потока, который покроет ежемесячный платёж по ипотеке (эквивалент 100% стоимости квартиры).
Больше деталей о накоплении на недвижимость и инвестиционном опыте я рассказываю в своём Telegram-канале.
[мое] Недвижимость Москва Сочи Инвестиционная Ипотечная Биржа Фондовый Рынок Длинный пост 6Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Ипотека встала, но цены в Сочи и Москве не упали. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?.