Аналитический обзор рынка недвижимости показывает, что, несмотря на видимый рост, ситуация остается сложной и неоднозначной. Мы рассмотрим динамику строительства, объемы непроданного жилья и потенциально опасные ипотечные схемы, которые могут скрываться за внешним благополучием.
Ключевые тезисы обзора
· Активность застройщиков: Девелоперы наращивают темпы и ускоряют вывод на рынок новых жилых проектов.
· Пик спроса: Покупательский интерес к новостройкам достиг максимальных значений.
· Финансовая прозрачность: Важным аспектом становится строгий учет поступлений на эскроу-счета для защиты дольщиков.
· Ценовой тренд: Наблюдается продолжение роста цен на жилье.
· Запасы на складе: Доля непроданных квартир снизилась, однако это снижение во многом обусловлено единовременным ажиотажным спросом в сентябре, а не структурными изменениями.
· Доступность кредитов: На рынке по-прежнему доступны ипотечные предложения с крайне низкими, почти символическими ставками, что вызывает вопросы у регулятора.
Рекордные объемы строительства
Объемы ввода жилья вернулись к историческим максимумам, превысив 100 млн квадратных метров в год. Сравнивать текущие показатели с четвертым кварталом 2019 года не совсем корректно, так как конец года традиционно является периодом наиболее активного завершения строительных проектов. Итоги года будут подведены в феврале и обещают быть весьма показательными.
Ипотечный бум и его особенности
За первые девять месяцев года объем выданной ипотеки достиг рекордных 5,5 триллионов рублей. Абсолютным пиком стал сентябрь, когда по льготным государственным программам было выдано кредитов на 652 миллиарда рублей — это максимальный месячный показатель за всю историю действия подобных мер поддержки, как следует из данных Банка России.
Анализ графиков наглядно демонстрирует, что рынок оказался практически полностью захвачен так называемой субстандартной ипотекой — кредитованием с повышенными рисками.
Проблема непроданного жилья
Особый интерес представляет баланс между проданными и свободными квартирами в новостройках. Ситуация немного улучшилась в третьем квартале, однако две трети объектов первичного рынка по-прежнему остаются без новых собственников. В эту статистику включены дома на всех стадиях готовности — от котлована до сдачи.
Значительное количество непроданных квартир наблюдается даже в домах, срок сдачи которых наступает уже в текущем году. Есть объекты, где строительные работы полностью завершены, но жилье остается невостребованным.
Беспрецедентное финансирование
Объемы финансирования строительных проектов продолжают бить рекорды, увеличившись вдвое всего за два года.
Обратите внимание: Как изменились цены на недвижимость за 5 лет (взгляд обывателя).
Темпы привлечения средств можно охарактеризовать как головокружительные.
Кредитные лимиты для застройщиков также были увеличены в разы. Рекламная активность на рынке подтверждает этот тренд: практически все билборды вдоль МКАД рекламируют либо новые жилые комплексы, либо ипотечные программы. Даже в магазинах одежды можно встретить предложения оформить кредит на жилье.
В таких условиях строительные компании активно распродают квартиры, как и в предыдущие периоды бума. Это логично, ведь цены растут, и рынок пока способен поглощать растущие объемы предложения.
Рискованные схемы и реакция регулятора
В середине года Центральный банк был вынужден принять меры по ограничению опасных ипотечных программ, субсидируемых застройщиками. Суть таких схем заключалась в продаже квартиры по завышенной на 20-30% цене, но с компенсацией в виде сверхнизкой процентной ставки. По сути, покупатель единовременно выплачивал проценты за весь срок кредита, заложенные в стоимость жилья. При попытке перепродажи такая квартира немедленно теряла в цене те самые 20-30%.
После ужесточения регулирования застройщики начали экспериментировать с альтернативными методами — беспроцентными рассрочками, кэшбэками и другими инструментами. По своей сути это те же самые схемы, лишь слегка видоизмененные. Юристы компаний продолжают искать лазейки для использования маркетинговых уловок, балансирующих на грани закона.
Ноябрь не принес значительных изменений, и теперь внимание рынка приковано к декабрьским предложениям.
---
Cat.Finance: недвижимость, аналитика, инвестиции. Подписаться!
[мин]ИпотекаКвартираЖильеДлинный постАналитика 7Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Недвижимость все еще растет.