Эта история — не универсальная инструкция к обогащению, а скорее анализ уникального стечения обстоятельств: удачного времени, места, низких процентных ставок и доли везения. Автор осознаёт, что сегодня, повтори он ту же стратегию, результат мог бы быть совершенно иным — это классический пример «ошибки выжившего». Статья разделена на две части: в первой раскрывается логика и предпосылки покупки, а во второй будут подробные финансовые расчёты и итоговая доходность.
Пролог: Идеальный момент на рынке
Всё началось в 2018 году. Оглядываясь назад, становится ясно, что это был период исторически низких цен на жильё, хотя тогда они не воспринимались как нечто экстраординарное. Рынок пережил серьёзный спад после кризиса 2008-2009 годов, а затем, в конце 2014 года, резкий скачок ключевой ставки и укрепление рубля привели к ажиотажному спросу. Люди, опасаясь девальвации, вкладывали сбережения в технику и недвижимость, создав пик продаж в начале 2015 года. После стабилизации курса и иссякания этого спроса цены несколько лет практически не росли, а кое-где даже снижались.
Именно эта стагнация и стала окном возможностей. Объявления на площадках вроде Авито могли висеть месяцами, а цены понемногу снижаться. В такой ситуации и было принято ключевое решение: купить небольшую студию в ипотеку. Расчёт был прост: ежемесячный платёж при минимальном (тогда 20%) первоначальном взносе ненамного превышал стоимость аренды аналогичного жилья, что делало покупку логичным шагом.
Выбор локации: баланс между центром и новостройками
Прожив в Петербурге достаточно долго, автор сразу отбросил варианты в новых, удалённых спальных районах. Недостроенная инфраструктура и долгая дорога до центра перевешивали кажущуюся выгоду в 30% от цены. Фокус сместился на районы в приемлемой транспортной доступности. Таким местом оказалась локация у метро «Фрунзенская» — район за Обводным каналом.
Его преимущества были очевидны: 5-7 минут пешком до метро и 7-10 минут на транспорте до центра. Однако у района была специфическая история: ещё в начале 2010-х годов это была обширная промзона с Варшавским вокзалом и железнодорожными путями, что долго сдерживало развитие.
Но именно здесь, по другую сторону Обводного канала от исторического центра, за десятилетие (с 2013 по 2023 год) девелоперы совершили настоящую трансформацию. На месте бывших промышленных территорий вырос современный квартал с разнообразным жильём — от комфорт- до бизнес-класса, новыми школами, детсадами и парковками. В 2018 году район ещё напоминал большую стройку, но некоторые дома были уже сданы, а цены оставались привлекательными.
Сделка и первые вложения
Итогом поисков стала покупка студии со скромным ремонтом за 4 миллиона рублей. В дополнение к этому было вложено около 150 тысяч в мебель, технику и небольшую доработку — например, укладку керамогранита на балкон и установку плотной шторы (спасение от белых ночей). Общие затраты «под ключ» составили примерно 4,2 миллиона.
Финансовая схема выглядела так: ипотека с первоначальным взносом 20% (800 тыс. рублей) и ежемесячным платежом около 31 тысячи. На обустройство ушло ещё 200 тысяч. Таким образом, стартовые вложения составили 1 миллион рублей. Для сравнения: аренда аналогичной студии в то время обходилась в 25 тысяч плюс коммуналка. Переплата за собственность была всего около 6 тысяч в месяц, что казалось разумной ценой за будущий актив.
Результат: как изменился рынок
Спустя годы стало ясно, что 2018 год был моментом «последнего звонка» для доступного жилья в этой локации. По данным «Авито», средняя цена студии в этом районе к 2023 году выросла примерно в два раза, значительно опередив рост доходов населения.
Ситуация с арендой изменилась не менее радикально. Если раньше нижней планкой были 25-30 тысяч, то теперь студию в этом районе можно сдать минимум за 40, а за 48 тысяч — вполне реально. Близость к центру при сохранении преимуществ новой инфраструктуры сделала район очень популярным для посуточной и долгосрочной аренды.
Контекст сегодняшнего рынка лишь подчёркивает удачность той сделки: за те же 4 миллиона рублей сейчас в Петербурге не всегда можно найти даже комнату в приличной коммуналке.
---
Категория: Финансы (недвижимость, бизнес, фондовый рынок)
Подписаться!
---
О чём будет вторая часть:
- Детали финансирования: ипотека, страховка, сопутствующие расходы.
- Процесс рефинансирования кредита в более выгодных условиях.
- Динамика доходов от аренды за все годы.
- Расчёт общей рентабельности инвестиции.
Чтобы оправдать громкий заголовок, автор приводит предварительный итог: при стартовых вложениях в 1 миллион рублей текущая стоимость актива за вычетом остатка долга оценивается минимум в 5 миллионов. Это даёт среднегодовую доходность на вложенный капитал на уровне свыше 40%.
/ авторская статья
Обратите внимание: Методы оценки коммерческой недвижимости!
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Как я заработал миллионы на недвижимости.