Всем добрый день.
В комментариях к одной из статей о недвижимости на Пикабу прозвучало мнение, что в России скоро ситуация с жильем станет похожей на европейскую: покупка станет труднодоступной, и большинству придется арендовать. Хочу поделиться личным опытом, как устроен рынок аренды в Германии, на примере города Ганновер в Нижней Саксонии. Российские реалии многим знакомы, поэтому сосредоточимся на немецкой практике.
Начало пути: поиск первой квартиры
Первое, с чем сталкивается новичок, — долгий поиск жилья. Найти квартиру в крупном городе за месяц — задача почти невыполнимая. Идеальный старт — аренда небольшой квартиры по умеренной цене. Без регистрации (аналог российской прописки) оформить многие документы и льготы не получится. Арендодатели, особенно частные, тщательно проверяют потенциальных жильцов: изучают кредитный рейтинг (Schufa), место работы и общий профиль. Невыплата арендной платы — главный страх владельцев, поэтому тем, у кого нет истории аренды в Германии, приходится сложнее. Оптимальный вариант — обратиться в агентство еще до переезда. Да, это дополнительные расходы, и выбор может быть неидеальным, но это лучше, чем метаться в поисках и в итоге согласиться на то, от чего отказались другие.
Важно сразу выбирать район, где вы планируете жить долго, особенно семьям с детьми, чтобы избежать проблем со сменой школы или детского сада. Не стоит гнаться за самой низкой ценой — это может выйти боком.
Типы договоров и выбор арендодателя
Существует два основных типа договоров: срочный и бессрочный. Последний, на мой взгляд, предпочтительнее, так как поиск хорошего варианта может затянуться. Мы, например, сменили первую квартиру только через два года, найдя вариант лучше и дешевле в том же районе.
Частный арендодатель часто выгоднее крупной компании. Управляющие компании регулярно и обоснованно повышают плату, и оспорить это юридически сложно. Для них квартира — не личная собственность, а бизнес-актив. Частники же реже идут на повышение, так как судебные разбирательства и риск потерять надежного арендатора из-за, например, лишних 70 евро в месяц для них нецелесообразны.
Обратите внимание: Топ 3 фунцкий Экселя, которе пригодятся в любой работе.
Мой совет: по возможности выбирайте частных арендодателей. При заключении договора будьте готовы к залогу — обычно это сумма за три месяца аренды. Обязательно заложите эти средства в бюджет!Права арендатора и преимущества аренды
Аренда в Германии дает жильцам серьезные права. Арендатор может требовать обоснования любого повышения платы (например, из-за инфляции в районе или проведенного ремонта).
Также арендатор имеет право снизить (удержать часть) арендной платы, если условия проживания ухудшились по вине арендодателя: сломался душ, не работает гостевая сантехника, перегорели лампы и т.д.
Арендодатель не может просто выселить вас, если у вас действующий бессрочный договор. Для этого требуется решение суда, даже в случае неуплаты. Особенно это касается семей с детьми. Не советую проверять это на себе — в итоге выселят все равно, а кредитная история будет испорчена. В Германии жить по закону проще и выгоднее, чем искать сиюминутную выгоду.
Когда квартира в вашей собственности, все проблемы — ваши личные заботы и расходы. А вот при «инвестиции в арендный бизнес» ситуация иная: вы вкладываетесь, но живут-то там другие люди. Проиллюстрирую на личном примере: мы снимаем квартиру почти 5 лет, и за это время арендная плата ни разу не повышалась. Три недели назад у нас прорвало трубу, и неделю мы заливали соседей снизу.
Работа сантехников и реакция арендодателя
Действия нашего арендодателя были четкими: 1) Он заключил договор с сантехниками. Стоит отметить, что у хороших специалистов график расписан на недели вперед. В экстренном случае они просто перекрыли нам воду, а полноценный ремонт был запланирован через 4 недели (после согласования со страховой). 2) Арендодатель лично привез и установил нам временный душ (так как ванной пользоваться было нельзя). 3) Он предложил встретиться и обсудить снижение арендной платы на время неудобств. Пока точная сумма не известна, но речь идет примерно о 20%, пока не починят ванную комнату.
Этот временный душ установили через неделю после аварии. Его стоимость — около 1000 евро, и все расходы полностью взял на себя арендодатель.
Завершение аренды
Расторгнуть договор аренды можно, уведомив арендодателя за 3 месяца. К этому моменту лучше уже иметь на руках новый договор аренды или купли-продажи. Квартиру могут продать вместе с действующими арендаторами — вашего согласия для этого не требуется. Сравнительно быстро и на законных основаниях выселить могут только если в квартиру планирует переехать сам собственник или его близкий родственник. Но обычно до этого не доходит — большинство вопросов решается по-человечески. По моему опыту и опыту знакомых, частные арендодатели чаще адекватны, в то время как компании более жестко следуют коммерческим интересам.
Всем удачной аренды!
[мин]ДеньгиДомКвартираАрендаЖизнь за рубежомНедвижимостьПереездРиэлторЕвропаДлинный пост 0 ЧувствБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Реалии Аренды в Германии+ немного о работе сантехников (да и вообще, сферы услуг).