Я продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и Сочи. Города интересны тем, что собственность там ведет себя по-другому. Последний раз видел июнь-июль. Смотрим, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.
Сочи (объявления)
Что есть в горах и на пляжах? Цены рассчитываются на основе объявлений о продаже, а не реальных сделок (это важно).
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Политическая процентная ставка выше – цены выше. Классический. Как только ставки по ипотеке растут, люди бегут покупать. Цены растут. Порочный круг.
Первичка подорожала с 320к до 362к (+42к), а вторичка не так сильно, с 276к до 291к. Это намного дешевле, чем год назад (402к и 397к соответственно). Лета родного, как и в прошлом году, не случилось, но цены все равно росли в течение всего лета. Инвесторы не хотят продавать дешево, покупатели не хотят покупать дорого. Такие вот дела.
Сочи: июль → август
-
Первичный: 320 тыс. → 362 тыс. (+13,1%)
-
Перепродажа: 276 тыс. → 291 тыс. (+5,4%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Здесь исторические данные не изменились, и за месяц мало что произошло (кроме небольшого повышения цен).
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Цена первичного жилья выросла с 335 тыс до 347 тыс. (+12 тыс.), вторичного жилья подорожала с 347 тыс до 387 тыс. (+40 тыс.) за метр.
Москва: июль → август
-
Первичный: 335 тыс. → 347 тыс. (+3,6%)
-
Перепродажа: 347 тыс. → 387 тыс. (+11,5%)
Новый тариф по идее должен превзойти цены в объявлениях, посмотрим, что будет в сентябре, потому что логика здесь неестественна.
Теперь давайте посмотрим на реальные транзакции, поскольку в рекламе мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных транзакциях мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC сейчас показывает 271 тыс против 265 тыс месяц назад за квадратный метр. +6 тыс в месяц или +2,2%. Рост продолжается от годового минимума (253 тыс.). В августе темп увеличился.
MREDC — сводный индекс рынка недвижимости Москвы, рассчитываемый на основе агрегированных данных по ипотечным сделкам, предоставленных ДомКлик, и отражает среднюю стоимость одного квадратного метра.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Для других городов индексы кликов по домам отсутствуют.
СберИндекс показывает стоимость реальной цены реализации первички. Москва там рассматривается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
Данные здесь за 31 июля, поэтому они отстают от MREDC. 267к за метр в Москве, +3к в месяц.
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
Сделать после MREDC 4k.на 22% ниже заявленных цен. Эксперты говорят, что в некоторых случаях скидка составляет от 5% до 30%. В зависимости от разумности цены на рекламу.
В Краснодарском крае средний ценник вырос до 154к - стало на +1к дороже.
Сравнение с другими городами
Также традиционно смотрю объявления в Санкт-Петербурге, Краснодаре и Анапе. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичное и вторичное жилье.
Реклама
-
Москва: первичная 347 тыс., вторичная 387 тыс
-
Сочи: первичная 362 тыс., вторичная 291 тыс
-
Санкт-Петербург: начальная 247 тыс., средняя 202 тыс
-
Анапа: начальная 133 тыс, средняя 132 тыс
-
Краснодар: начальная 140 тыс, средняя 140 тыс
Сочи отстает от Москвы как в среднем, так и в первичном.
Эльвира Набиуллина повысила ставку ЦБ до 12 процентов. Я подробно написал о том, как и на что это повлияет.
Для рынка жилья это теоретически означает, что ипотека станет дороже, а значит, цены на первичное жилье упадут. На практике все наоборот. Почему? Потому что меня напугали повышением ставок по ипотеке, сдвигом цен, а тут прибыль.
Банки также снизили авансовый платеж до 10%. Это должно как-то стимулировать спрос.
Ещё интересные новости. Новые жилые дома в России строятся быстрее, чем продаются. Пузырь надувается, но не лопается.
Непроданных домов в новостройках становится все больше, даже со сдачей объектов. После пика в августе интересно, что будет в сентябре.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего с июля 2021 года я собрал около 2,38 миллиона (данные на 1 августа). Если учесть, что квартира стоила 10 млн, то сейчас она стоит 12,33 млн. Месяц назад было 11,69! Важно отметить, что именно такие цены указаны в объявлениях, а подделок в Сочи настолько много, что настоящие цены можно найти только на этапе активного выбора.
А пока хватит 8,63 метра!
Синим цветом отмечена стоимость моей сферической квартиры в пылесосе Сочи, а красным — мой финансовый результат. Прогнозируется август. Напомню, цель – накопить достаточную сумму для обеспечения денежного потока, покрывающего ежемесячные выплаты по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал об инвестициях, финансах и недвижимости.
[моё]НедвижимостьМоскваСочиИнвестицииLongpost 5 EmotionsБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Сочи и Москва снова дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?.