Основной риск: кто продавец?
Приобретение квартиры по переуступке прав требований (цессии) у обычного дольщика сопряжено с теми же рисками, что и прямая покупка у застройщика. Однако ситуация кардинально меняется, если продавец аффилирован с застройщиком. Это может быть генподрядчик, получивший квартиры в счёт оплаты работ, или любая другая компания/лицо из группы застройщика.
Ловушка «дармовой» первоначальной цены
Ключевая проблема в том, что такие аффилированные лица часто получают квартиры от застройщика по сильно заниженной, «номинальной» стоимости. Они могут перепродавать их вам по рыночной цене, и на первый взгляд всё выглядит честно. Но здесь кроется главная ловушка.
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, все финансовые расчёты с застройщиком — неустойка за просрочку или возврат денег при расторжении договора — производятся исходя из цены первоначального договора долевого участия (ДДУ), а не из суммы вашего договора переуступки.
Таким образом, если первый покупатель приобрёл квартиру у застройщика «задарма», а вы купили у него по рыночной цене, вы оказываетесь в крайне уязвимом положении. В случае задержки строительства размер взыскиваемой неустойки будет мизерным. Даже при желании расторгнуть договор и вернуть деньги, застройщик вернёт вам лишь ту самую первоначальную «дармовую» сумму, а не ваши реальные вложения.
Как проверить безопасность сделки?
Есть несколько способов обезопасить себя от подобных схем.
А) Проверка при обсуждении сделки
Если вы уже на стадии переговоров с продавцом, обязательно запросите и изучите копию первоначального ДДУ. Обратите внимание на цену, указанную в нём. Если она подозрительно низкая — это серьёзный красный флаг. От такой покупки лучше отказаться.
Б) Изучение общественного мнения
На ранних этапах сбора информации изучите отзывы и обсуждения по интересующему вас жилому комплексу в социальных сетях и на форумах. Если другие дольщики сообщают о случаях продажи квартир по переуступке с крайне низкой первоначальной ценой, это явный признак того, что застройщик практикует «мутные» схемы. Задумайтесь, стоит ли вообще связываться с таким объектом.
В) Анализ проектной декларации (самый точный метод)
Для глубокой проверки необходимо проанализировать проектную декларацию застройщика, размещённую на его сайте или на ресурсе Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
- Найдите в декларации пункт 18 и выпишите плановую сметную стоимость строительства дома.
- В пункте 9.3 найдите общую площадь всех жилых помещений (квартир) в доме.
- В пункте 19.7.2.1.1 («Жилые помещения») просуммируйте все указанные площади — это общая площадь квартир, на которые уже заключены ДДУ.
- В пункте 19.7.3.1.1 («Жилые помещения») просуммируйте все указанные суммы — это общая выручка застройщика по заключённым ДДУ.
- Проведите расчёт: (Выручка из п.4 / Площадь из п.3) * Общую площадь из п.2. Полученная цифра — это примерная сумма, которую застройщик может выручить, продав все квартиры по текущим ценам.
- Сравните эту сумму со сметной стоимостью из п.1.
Если окажется, что потенциальная выручка от продажи всех квартир меньше или ненамного превышает стоимость строительства, это тревожный сигнал. Застройщик, работающий без нормальной маржи, либо использует схемы с занижением цен в ДДУ, либо находится в тяжёлом финансовом положении. И то, и другое — огромный риск для дольщика.
Обратите внимание: Купить хату, сделать ремонт и вернуть часть денег за это с помощью вычета.
Вывод
Покупка квартиры по переуступке у аффилированного с застройщиком лица по «рыночной» цене — это ловушка. В случае проблем вы окажетесь финансово незащищёнными. Тщательно проверяйте первоначальную цену в ДДУ и анализируйте финансовую модель застройщика через проектную декларацию. Если видите признаки описанных схем — держитесь от такого ЖК подальше.
Хотите знать информацию по любому интересующему вас ЖК, напишите мне в личку, и вы узнаете:
Когда построят дом?
Повысят или не повысят цены?
Не разворовывает ли застройщик ваши деньги?
Получится ли взыскать с застройщика неустойку?
Можно ли покупать в этом ЖК квартиру по переуступке?
Я в ВКонтакте https://vk.com/publicgkfobia
в https://zen.yandex.ru/id/602e2e6ed4629477dd3b4728
в Фэйсбук https://www.facebook.com/groups/245799320500755
в Телеграм https://t.me/GKfobia
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Аналитика для "чайников" (Часть пятая). Насколько опасно покупать квартиры по переуступке в ЖК?.