Как проверить, не разворовывает ли застройщик деньги дольщиков: простой анализ для будущих и текущих покупателей

Содержание

Ключевой вопрос для любого участника долевого строительства — насколько целесообразно застройщик использует средства, полученные от покупателей. Ответить на него можно, сравнив объём привлечённых финансов с фактически выполненными строительными работами.

Актуальность проверки для разных категорий покупателей

Если квартира уже куплена, может показаться, что ситуация необратима. Главное — чтобы дом был достроен, независимо от того, как распоряжаются деньгами. Отчасти это так, но понимание процессов даёт хотя бы психологическое спокойствие или позволяет подготовиться к возможным рискам.

Однако для тех, кто ещё только рассматривает покупку, эта информация критически важна. Она помогает оценить надёжность застройщика и принять взвешенное решение. Если средства используются не по назначению, это прямой сигнал о повышенных рисках: строительство может затянуться из-за нехватки финансирования или, в худшем случае, вообще не завершиться.

Важное уточнение: всё сказанное не относится к покупкам с использованием эскроу-счетов. В этой схеме средства дольщиков надёжно защищены, а контроль за целевым использованием кредита на строительство лежит на банке-кредиторе.

Далее мы разберём практический способ анализа для случаев, когда деньги по договору ДДУ поступают напрямую застройщику, минуя эскроу. Метод не требует специальных знаний в бухгалтерии или строительстве.

Практический шаг 1: Оценка понесённых затрат

Для начала нужно примерно оценить, сколько застройщик уже вложил в строительство. В этом поможет специальный справочник со сметными нормами.

В документе найдите таблицу, соответствующую характеристикам вашего дома: этажности и строительным материалам. На её основе определите процент выполнения работ от общего объёма. Не стремитесь к абсолютной точности — наша цель увидеть общую картину освоения средств.

Затем откройте проектную декларацию вашего ЖК (как её найти, описано в предыдущих частях цикла). В пункте №18, озаглавленном «О планируемой стоимости строительства...», найдите сметную стоимость объекта. Умножьте эту сумму на рассчитанный ранее процент выполненных работ. Полученная цифра — это приблизительный объём средств, который застройщик должен был потратить на достигнутый прогресс.

Практический шаг 2: Оценка привлечённых средств

Теперь оценим, сколько денег застройщик получил от дольщиков. Методика также описана в предыдущих статьях (анализ проектной декларации).

Примечание: Самый точный способ — анализ бухгалтерского баланса, где видна разница между обязательствами застройщика перед дольщиками (общая сумма договоров) и задолженностью дольщиков (неоплаченная часть). Однако для упрощённого анализа данных декларации достаточно, особенно учитывая, что большинство покупок сегодня совершается с полной мгновенной оплатой через ипотеку.

Анализ и выводы

Теперь у вас есть две ключевые цифры: примерные затраты на строительство и примерный объём привлечённых средств. Сравните их.

Если полученных денег значительно больше, чем освоено в объекте, это тревожный сигнал. Такой застройщик может использовать средства нецелевым образом. Это чревато не только затягиванием сроков из-за нехватки финансирования, но и дополнительными рисками, например, необоснованным повышением цен для пополнения строительного бюджета.

Понимание этой ситуации позволяет будущим покупателям сделать осознанный выбор, а текущим дольщикам — быть более внимательными к действиям застройщика.