Цены на недвижимость на Бали растут не первый год — но в 2025 рынок особенно активен. После пандемийного спада последовал инвестиционный бум: на остров зашли застройщики из Дубая, Сингапура и Австралии, усилилась конкуренция между локальными агентствами, а число иностранных сделок в сегменте leasehold и freehold выросло почти вдвое. На этом фоне у потенциальных инвесторов закономерный вопрос: не перегрет ли рынок, не спровоцируют ли глобальные экономические сдвиги откат цен, и не разумнее ли выждать? Эксперты компании Mavato помогут разобраться.
Что происходит с рынком недвижимости
Рынок недвижимости на Бали переживает устойчивый рост — и в 2025 году он окончательно перестал быть нишевым. По данным локальных агентств, в районе Чангу, Переренана и Беравы стоимость земли за сотку с 2020 года выросла в 2,5–3 раза. Это вызвано не только туристическим потоком, но и массовым притоком цифровых кочевников, переезжающих на остров на год и более. Они арендуют жилье на длительный срок, что делает небольшие виллы и таунхаусы с 2–3 спальнями максимально ликвидными.
Застройка с прицелом на инвестиционную аренду. Комплексные проекты с обслуживанием, собственным генератором, бассейном и офисной зоной сегодня предлагают рентабельность 12–18% годовых. Причем спрос на такие объекты опережает предложение. Ближе к центру спрос смещается на premium leasehold виллы с минимальным сроком владения 25 лет — это альтернатива покупки для иностранных покупателей, не имеющих права собственности на землю.
Среди стран, откуда приходят капиталы, лидируют ОАЭ, Австралия, Южная Корея и Россия. Причина — высокий потенциал перепродажи, особенно в районах, которые только начали активно развиваться: Сесе, Кедонган, Тумбак Баю.
Почему инвестировать сейчас — оправданное решение
- Первый аргумент — ценовой рост продолжается, и его драйверы сохраняются. Стройматериалы дорожают, свободных участков становится меньше, а локальные власти ограничивают плотность застройки в туристических зонах. Через 1–2 года вход на рынок в тех же районах обойдется существенно дороже.
- Второй фактор — высокий арендный спрос. В 2024 году средняя заполняемость арендных вилл в центральных районах Бали (Чангу, Умалас, Убуд) составила более 80% в течение года, включая «низкий» сезон. Даже при консервативной ставке аренды 150–200 долларов/сутки, окупаемость построенной с нуля виллы в сегменте middle+ составляет 5–7 лет. Это выше, чем в Таиланде, Вьетнаме или Турции при схожих вложениях.
- Третий аргумент — правовые схемы приобретения недвижимости стали понятнее и безопаснее. Иностранцы создают PT PMA (иностранное юридическое лицо), через которое получают право long lease с последующей возможностью продления. Это не новый инструмент, но к 2025 году он стал стандартом и применяется в 80% сделок с участием non-resident инвесторов.
Наконец, интерес к Бали со стороны крупных девелоперов из ОАЭ и Сингапура говорит о том, что рынок еще не достиг пика. Инвестируют те, кто умеет считать риски и понимает долгосрочную динамику.
Откладывать покупку — пропустить выгодный вход
Рассчитывать на откат цен на Бали в ближайшие годы — все равно что ждать падения спроса на солнечную погоду в тропиках. Рынок не перегрет, он просто активно перестраивается под инвестиционные сценарии: вместо хаотичной частной застройки появляются комплексы с управлением, сервисом и высокой доходностью. Цены растут не спекулятивно, а в ответ на стабильный спрос и ограниченность качественных локаций.
Пока одни наблюдают, другие фиксируют прибыль: виллы, купленные в 2021 году за 180–200 тыс., сейчас продаются по 350–400 тыс., особенно если локация «вошла в моду». Аналогично происходит и со сдачей — те, кто вложились заранее, закрывают по 70–80% годовой заполняемости без активного продвижения. Если цель — не просто съездить на Бали в отпуск, а грамотно вложить капитал в понятный работающий актив — действовать нужно в момент, пока рынок еще позволяет выбирать, а не догонять.