В статье рассматриваются ключевые отличия кредита под залог недвижимости от потребительского, а также приводится обзор кредиторов и условий.
Потребительский кредит — это банковский продукт, предназначенный для финансирования бытовых нужд, когда собственных средств недостаточно. Однако если требуемая сумма превышает лимиты по стандартному потребкредиту, можно использовать залог недвижимости. В этом случае сумма займа может достигать 70–80% от рыночной стоимости объекта.
Кредит под залог недвижимости — это разновидность обеспеченного кредита, где гарантией возврата средств выступает имущество заемщика. Механизм прост: клиент получает деньги от банка под проценты, а в качестве обеспечения предоставляет свою недвижимость.
В случае невыплаты долга банк имеет право реализовать заложенное имущество, погасить задолженность, а остаток средств вернуть заемщику. Стоит отметить, что такие ситуации происходят крайне редко.
Преимущества кредита под залог недвижимости
Стандартные потребительские кредиты обычно выдаются на срок до 5–7 лет на сумму не более 2 млн рублей. В случае с залоговым кредитованием можно рассчитывать на срок до 20–25 лет и сумму до 80% от стоимости недвижимости. Процентные ставки при этом варьируются в диапазоне 11–15% годовых.
Такой кредит выгоден, когда требуется крупная сумма. Еще один распространенный сценарий — более выгодные условия по сравнению с необеспеченным потребительским кредитом, даже если сумма невелика.
Где можно получить кредит под залог недвижимости
В России займы под залог недвижимости предоставляют банки и частные инвесторы. Отдельную категорию составляют брокеры, которые не выдают средства напрямую, а выступают посредниками между заемщиком и кредитором. Рассмотрим каждый вариант подробнее.
Банки — принимают решение на основе кредитной истории, платежеспособности и множества других факторов (семейное положение, род деятельности, количество детей и т.д.). Предварительное решение по заявке может занять от 1 до 3 дней, а окончательное утверждается только в офисе банка.
Важно: предварительное онлайн-одобрение не гарантирует выдачу кредита. Банк может отказать при личном визите без объяснения причин.
Частные инвесторы — в первую очередь оценивают стоимость и ликвидность недвижимости. Платежеспособность и кредитная история для них менее значимы, поэтому они часто одобряют займы даже при плохой кредитной истории или отсутствии официального дохода. Однако ставки у частных инвесторов значительно выше — до 7% в месяц, поэтому долгосрочные кредиты у них невыгодны.
Брокеры — это компании-посредники, которые помогают подобрать оптимальные условия по кредиту под залог. Они работают со всеми категориями заемщиков, знают нюансы кредитования и могут предложить ставку ниже банковской или помочь получить одобрение после отказа банка. За свои услуги брокеры берут комиссию.
Для наглядности был проведен эксперимент: отправлены заявки в несколько банков и брокерских компаний с параметрами: сумма 2 млн рублей на 5 лет под залог однокомнатной квартиры в Чертаново. В кредитной истории за последний год были просрочки, но открытых долгов нет.
Результаты: Сбербанк — отказ, МКБ Банк — 12%, Тинькофф — 13%, Россельхозбанк — 12,5%. Брокерская компания ЦЕНТР ФИНАНСИРОВАНИЯ (MYZALOG24.RU) одобрила займ под 11% годовых.
Важно! Если брокер требует предоплату — это мошенник. Комиссионные выплачиваются только после заключения договора с кредитором.
Кто может получить кредит под залог недвижимости
Заемщиком может стать любой собственник недвижимости. Если у вас нет подходящего объекта, можно привлечь созаемщика-родственника. Для банка ключевое значение имеет наличие ликвидного залога, а не статус участника сделки.
Основные требования к заемщику:
- Гражданство РФ
- Возраст от 18 лет (в некоторых банках от 21 года)
- Постоянное место работы от 6 месяцев (иногда от года)
Максимальное количество созаемщиков, включая основного, обычно не превышает 4 человек. Также банки обращают внимание на возраст полного погашения кредита — как правило, он не должен превышать 65 лет.
Некоторым категориям лиц получить кредит сложнее: директорам компаний, бухгалтерам, индивидуальным предпринимателям, бизнесменам, работникам пожарной службы.
Перед подачей заявки рекомендуется проверить кредитную историю, закрыть ненужные кредитные карты (банки рассматривают их как дополнительные обязательства) и погасить все долги, даже незначительные.
Можно ли получить кредит с плохой кредитной историей? Это зависит от политики конкретного банка. Одни отказывают, другие одобряют, но повышают процентную ставку для минимизации рисков.
Можно ли оформить кредит без справки о доходах? Да, некоторые банки предоставляют такую возможность, но обычно по повышенной ставке. Большинство организаций все же требуют подтверждение доходов. При отсутствии официальной работы целесообразно обратиться к брокерам, которые специализируются на сложных случаях.
Требования к залоговому имуществу
Требования к залогу варьируются в зависимости от банка. Одни принимают только квартиры, другие — также дома, комнаты, гаражи, дачи.
Рассмотрим основные требования к квартирам и домам.
Квартира — самый распространенный вид залога. Ограничений по метражу и планировке обычно нет. Ключевые требования:
- Материал стен: Не принимаются квартиры в деревянных домах, а также в панельных и блочных домах ниже пяти этажей, построенных до 1975 года.
- Износ здания: В среднем допускается до 60% (в некоторых банках — до 70%). Дом не должен быть аварийным, планироваться к сносу, капремонту или реконструкции с отселением.
- Коммуникации: Обязательны ванная, туалет, горячее и холодное водоснабжение, канализация, отопление, подключение к центральным системам газа или электричества.
Требования к жилым домам: Дом должен быть полностью достроен, максимальная этажность — 3 этажа. В редких случаях принимается незавершенное строительство при наличии проекта и подведенных коммуникаций. Наличие газа необязательно. Дом должен быть оформлен как жилое строение.
Для деревянных домов важен год постройки — желательно не старше 2000 года. Износ в среднем не должен превышать 50% (для деревянных — 40%).
Подробные требования лучше уточнять на сайте банка или у менеджера в офисе.
Необходимые документы
При обращении в любую кредитную организацию потребуются:
- Паспорт
- Документы на право собственности: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН
Это обязательный минимум. Банки также могут запросить:
- Справку о доходах
- Брачный договор (при наличии)
- СНИЛС
- Загранпаспорт
- Отчет об оценке объекта
- Водительское удостоверение
- Свидетельство о регистрации автомобиля
- Нотариально заверенное согласие супруга на залог имущества
- Иные документы по запросу банка
Пошаговая инструкция по оформлению кредита
Оформление кредита под залог недвижимости — процесс более длительный и сложный, чем получение потребительского кредита, из-за необходимости сбора дополнительных документов и оценки залога.
Шаг 1. Подача заявки. Заполните онлайн-заявку на сайте банка, брокера или частного инвестора. Обычно требуется указать имя, фамилию, номер телефона, желаемую сумму и срок кредита, а также описать объект залога.
Шаг 2. Подготовка и подача документов. После предварительного одобрения необходимо предоставить полный пакет документов в офис кредитора. Учтите, что сроки подготовки некоторых справок (например, выписки из ЕГРН) могут достигать 7 дней.
При работе с брокером объем бумажной работы для заемщика сокращается, так как компания берет на себя сбор и оформление документов.
Шаг 3. Оформление сделки и регистрация залога. После подписания кредитного договора необходимо зарегистрировать обременение на недвижимость в Росреестре. При сотрудничестве с брокером посещение МФЦ или Росреестра обычно не требуется — компания берет эти процедуры на себя. При самостоятельном оформлении нужно посетить МФЦ или Росреестр с представителем банка для регистрации сделки и наложения обременения. Процедура занимает около 5 рабочих дней. После получения документов с отметкой об обременении их нужно предоставить в банк, который затем выдаст кредитные средства.
Процентные ставки
Ставки по кредитам под залог недвижимости ниже, чем по потребительским кредитам, поскольку банк имеет дополнительную гарантию в виде залога. В текущих условиях ставки варьируются от 12% до 15% годовых.
На итоговую ставку влияют дополнительные факторы:
- Отказ от страхования жизни или имущества может увеличить ставку на 1–4 процентных пункта.
- Наличие зарплатной карты в банке-кредиторе может снизить ставку на 0,2–0,5%.
Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости
Плюсы:
- Крупная сумма: Можно получить до 80% от стоимости недвижимости, вплоть до 35 млн рублей.
- Сниженная ставка и увеличенный срок: Наличие залога позволяет получить более низкий процент и длительный срок кредитования, что уменьшает ежемесячный платеж.
Минусы:
- Ограничение прав на имущество: Наложенное обременение запрещает продажу недвижимости до полного погашения кредита.
- Жесткие требования к залогу: Не все объекты принимаются банками.
- Дополнительные расходы: Затраты на оценку объекта (от 4,5 тыс. рублей для квартир).
- Влияние страховки: Отказ от страхования повышает ставку, а его оформление влечет регулярные платежи.
- Неполная стоимость: Банк выдает только часть стоимости недвижимости, резервируя остальное на случай ее удешевления.
- Отсутствие налогового вычета: При нецелевом использовании средств налоговый вычет не предоставляется.