Лишение собственника квартиры возможно исключительно на основании судебного решения. Это может произойти, например, при признании сделки недействительной, в случаях мошенничества или иных серьезных нарушениях закона. Однако существуют ситуации, когда человек рискует потерять жилье из-за долговых обязательств своих родственников. В данной статье мы подробно разберем, в каких случаях судебные приставы имеют право изъять недвижимость, включая объекты, приобретенные в ипотеку.
Правовые основания для изъятия жилья
Повторим ключевой момент: решение о лишении права собственности на квартиру принимает только суд. Признание сделки недействительной происходит, если при отчуждении имущества были допущены нарушения законодательства. Юристы отмечают, что часто оспаривается не последняя, а одна из предыдущих сделок с недвижимостью. Существует ряд типичных ситуаций, которые могут привести к судебному разбирательству и изъятию жилья у текущего владельца.
Наличие обременений, ареста или банкротства продавца
Сделка купли-продажи может быть оспорена, если в момент ее совершения на объект недвижимости уже был наложен арест, существовали иные обременения (например, ипотека), в отношении продавца была инициирована процедура банкротства или велись другие судебные процессы, затрагивающие это имущество.
Нарушение прав супруга и несовершеннолетних детей
Риск потерять квартиру возникает, если предыдущий собственник при продаже проигнорировал нормы семейного законодательства. Классический пример: покупка квартиры у человека, который не получил согласие на сделку от своего супруга (в том числе бывшего), имевшего законную долю в этом имуществе. Впоследствии этот супруг может через суд оспорить сделку, и добросовестный покупатель лишится жилья.
Аналогичная ситуация ждет нового владельца, если продавец нарушил права несовершеннолетних. Например, если ребенок, проживавший в квартире на момент ее приватизации, не получил в ней долю, то по достижении 18 лет он вправе подать иск и потребовать признания сделки недействительной. Эти же правила распространяются на лиц, временно отсутствовавших в жилом помещении (находящихся в местах лишения свободы, на военной службе, в интернатах, домах престарелых и т.д.).
Игнорирование интересов других наследников
Еще одно основание — ущемление прав наследников. Представим ситуацию: один из наследников, получив имущество, продал его, не учитывая законные доли и интересы остальных претендентов. Пострадавшие наследники в таком случае могут обратиться в суд с иском о признании своих прав на «проданную» долю. Суд может удовлетворить их требования и аннулировать сделку.
Просрочка по ипотечным платежам
Квартира, приобретенная в ипотеку, является залоговым имуществом банка. Основной риск ее потери связан с прекращением выплат по кредиту.
Важно знать: Как грамотно подготовиться к ипотеке?.
В такой ситуации банк-кредитор вправе обратиться в суд с иском о взыскании задолженности, и по решению суда недвижимость может быть реализована с торгов.Чтобы избежать этого, заемщику следует своевременно обратиться в банк для реструктуризации долга или договориться о продаже залоговой квартиры с согласия кредитной организации. Вырученные от продажи средства позволят погасить задолженность, а оставшуюся сумму заемщик получит на руки.
Отвечая на главный вопрос статьи: да, квартиру, доставшуюся по наследству с непогашенной ипотекой, могут изъять. Объединив информацию из предыдущих разделов, делаем важный вывод: наследник, принявший в собственность ипотечную квартиру, автоматически принимает на себя и все связанные с ней долговые обязательства перед банком. Он становится новым заемщиком и обязан производить платежи по кредиту.
Нецелевое использование жилого помещения
Если собственник организует в своей квартире гостиницу, ресторан, казино или иное коммерческое предприятие, его могут принудительно выселить. То же самое грозит тем, кто своими действиями систематически нарушает покой соседей или наносит ущерб конструкциям здания.
В таких случаях соседи вправе жаловаться в органы местного самоуправления, которые выносят предупреждение собственнику. Если нарушения продолжаются, по иску этих органов суд может вынести решение о выселении и продаже квартиры с торгов. Деньги, вырученные от продажи (за вычетом расходов на устранение ущерба), будут возвращены бывшему владельцу.
Долги за коммунальные услуги
Угроза выселения из-за долгов по ЖКХ в большей степени касается нанимателей жилья по социальному найму. Однако если собственник не оплачивает коммунальные услуги более шести месяцев, управляющая компания или ресурсоснабжающая организация также может обратиться в суд с иском о выселении.
Ответственность за долги родственников
Да, лишиться квартиры можно и из-за долгов родственника. Например, если должником является один из супругов, а квартира является их совместно нажитым имуществом. Изъятие возможно в следующих случаях:
1. Квартира — общая собственность супругов. Кредиторы вправе требовать в судебном порядке выделения доли должника в этом имуществе для последующего взыскания. Однако им необходимо доказать, что личного имущества самого должника недостаточно для покрытия долга.
2. Квартира была передана родственнику с целью уклонения от взыскания. Суд признает такую сделку фиктивной (ничтожной), если будет установлено, что:
- Основной целью сделки было сокрытие имущества от кредиторов.
- Цена сделки была заведомо занижена (в два и более раза ниже рыночной) либо встречное предоставление полностью отсутствовало.
Как защитить имущество от взыскания за долги родственника?
Чтобы минимизировать риски, рекомендуется придерживаться следующих правил:
• Предоставьте суду доказательства того, что у должника достаточно иного личного имущества для удовлетворения требований кредиторов.
• Рассмотрите возможность заключения брачного договора. В нем можно закрепить положение о том, что конкретная квартира является личной собственностью одного из супругов, а не совместной. Важное условие: договор должен быть заключен до возникновения просроченной задолженности.
• Избегайте заключения любых сделок с родственником, если вам известно о его серьезных финансовых проблемах. Не продавайте ему имущество по явно заниженной цене.
Если вы рассматриваете возможность получения кредита под залог недвижимости, по ссылке можно оформить займ до 20 млн рублей на выгодных условиях со ставкой от 8,8% годовых сроком до 20 лет. Для рассмотрения заявки потребуется всего два документа, а решение будет принято в течение одного дня.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.
Больше полезных материалов на тему финансов: Банки.
Источник статьи: Могут ли изъять квартиру за долги по ипотеке, которая досталась в наследство?.