Я продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там ведет себя по-другому. Последний раз я видел его с ноября по декабрь. Мы размышляем о том, что произошло за последний месяц, и думаем, что будет дальше.
Я живу в Москве и инвестирую в покупку квартиры в Сочи. Об этом я рассказываю на своем канале (подписывайтесь). Это обзор ежемесячной ценовой ситуации идти.
Сочи (объявления)
Для начала давайте посмотрим на состояние рекламы (не торговли) в Сочи.
данные здесь: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Первичные выборы продолжают восстанавливаться со своих максимумов, но второстепенные значительно упали. Но разница между первичным и вторичным огромна, и это неудивительно, у вторичного образования нет большого преимущества.
Сочи: декабрь → январь
-
первичный: 433 тыс. → 379 тыс. (-12,5%)
-
перепродажа: 273 тыс. → 270 тыс. (-1,1%)
Москва (объявления)
И наконец, переезд в Москву. В рекламе Москва отрывается от реальности и улетает дальше в космос.
данные здесь: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Здесь ситуация иная. Перепродажа становится дороже, но праймериз становятся немного дешевле. Вторичная продажа обходится дороже из-за географии стройки.
Москва: декабрь → январь
-
первичный: 358 тыс. → 357 тыс. (+0,3%)
-
Перепродажа: 417 000 → 423 000 (+1,4%)
Остающиеся приоритетными одобренные ипотечные кредиты, ожидания рефинансирования по ставке центрального банка в 16% и рост доходов домохозяйств поддерживают спрос, одновременно искусственно ограничивая предложение.
Теперь посмотрим, что происходит в реальной торговле. Реклама показывает цену, которую хотят продавцы, но реальные сделки показывают цену, которую готовы заплатить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC сейчас показывает 284 000, что на 2 000 меньше, чем в декабре. С ноября того же года он оставался неизменным с небольшим снижением.
MREDC — сводный индекс рынка недвижимости Москвы, рассчитываемый на основе агрегированных данных по ипотечным сделкам, предоставленных ДомКлик, и отражает среднюю стоимость 1 квадратного метра.
данные доступны здесь: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс указывает значение, основанное на эффективной первичной цене реализации. Там Москва рассматривается отдельно, а Сочи только в пределах Краснодарского края.
данные здесь: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
294 000 за метр в Москве, +3 000 в месяц. Это на 10 тысяч опережает MREDC, но надо понимать, что это данные на 1 января.
Это на 18-21% дешевле заявленной цены. Эксперты говорят, что это около 10%, и такое значение сохраняется большую часть года (видимо, берется дополнительная комиссия в размере 10).
В Краснодарском крае средняя цена выросла до 171 000, что делает его дороже на +2 000 иен.
Сравнение с другими городами
Традиционно смотрю также объявления Санкт-Петербурга, Краснодара и Анапы.
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
Рекламируемые цены на первичные и вторичные материалы (реальные цены ниже.реклама
-
москва: первичная 357 тыс., вторичная 423 тыс
-
Сочи: 1-е 379 000, 2-е 270 000
-
санкт-Петербург: начальная 250 тыс, средняя 214 тыс
-
анапа: начальная 167 тыс, средняя 154 тыс
-
Краснодар: начальная 152 000, средняя 120 000
Ситуация со спросом и ипотекой
С сентября по ноябрь перепродажный спрос в Москве остался практически на том же уровне. Однако зимой покупательская активность начала снижаться, и спрос в декабре был на 20% ниже, чем осенью. Первый месяц 2024 года оказался еще более разочаровывающим: спрос упал на 35% по сравнению с январем прошлого года.
Высокие ставки по ипотечным кредитам привели к уменьшению количества сделок с первичным жильем и снижению доли жилищных кредитов. Средняя ставка составляет 16,94%. В сентябре на его долю пришлось 37,4% ипотечных сделок, а в декабре доля упала до 25%, а в январе ипотечные сделки стали носить спорадический характер. Ну а январь традиционно характеризуется низким спросом.
1 июля 2024 года одновременно истечет срок действия двух программ стимулирования: «Семейный жилищный кредит» и «Ипотечный кредит, поддерживаемый государством». Государственные программы не будут расширены, а семейные программы, скорее всего, останутся позади. ИТ-ипотека, сельская местность и Дальний Восток также продолжатся.
Крупнейшие банки уже заявили, что будут применять льготные программы только к новостройкам, построенным их партнерами. Это нормально.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
С июля 2021 года по настоящее время я накопил в общей сложности около 2,96 миллиона (данные на 1 января). Если цена квартиры 10 миллионов, то сейчас это 11,44 миллиона, тогда как месяц назад было 11,57 миллиона. Важно отметить, что это рекламные цены, а так как в Сочи очень много подделок, настоящую цену можно узнать только на этапе активного выбора.
Ну, 11,37 метра пока достаточно. В Ангарске для однокомнатной квартиры достаточно 30 метров. К счастью, мне это не нужно.
Синий — стоимость моей сферической квартиры в вакууме Сочи, красный — мои финансовые результаты. Прогноз на январь. Помните, цель состоит в том, чтобы накопить достаточно денег, чтобы иметь денежный поток для покрытия ежемесячных платежей по ипотеке (±100% от стоимости квартиры).
Пожалуйста, подпишитесь на мой Telegram-канал. В этом канале я делюсь тем, как я копил деньги на квартиру в Сочи и своим инвестиционным опытом.
[мое] Недвижимость Москва Сочи Инвестиционная Ипотечная Биржа Фондовый Рынок Длинный пост 6Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Ипотека встала, но цены в Сочи и Москве не упали. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?.