Мы провели опрос на канале, взяли интервью у профессиональных участников рынка недвижимости: агентов по недвижимости, аналитиков, строителей. Теперь мы знаем ожидания каждого. И все уверены, что недвижимость будет только расти
Вчера мы подготовили материал по ценам на жилье, индексам и среднегодовой доходности. Статистика — вещь упрямая: за последние 10 лет жилье выросло в среднем на 10–12% (и это без учета арендной платы). Результат лучше, чем доллары, депозиты, облигации. Доходность ниже, чем среднегодовая доходность акций, но сравните волатильность: рынок недвижимости еще не испытывал такой турбулентности. Инфляция Росстата почти вдвое меньше. Это значит, что бетон помогает не только экономить, но и зарабатывать.
От прошлого в будущее
Вчера мы опубликовали результаты прошлогодних опросов. Каковы ваши ожидания сегодня?
Участники канала Cat.Finance
Когда мы проводили опрос в Telegram-канале, мы удалили ответ «Не знаю». Потому что на нашем канале вы должны знать это точно))
Лишь 23% респондентов ожидают сокращения более чем на 7%. Остальные ожидают плюс/минус тех же цен или роста. Как-то ответов по росту больше: 33% против 23%
Покупатели/Продавцы
Благодаря нашим друзьям из агентства недвижимости мы разослали более подробную анкету людям, которые сейчас покупают или продают квартиры. Или кто завершил сделку в декабре.
Интересно, что и покупатели, и продавцы с большей вероятностью ожидают роста цен, чем падения. Возможно, это связано с тем, что продавцы являются теми же покупателями*: многие транзакции осуществляются как +встречные транзакции. Некоторые расширяются в связи с рождением ребенка, а другие, наоборот, после того, как дети пойдут в школу, покупают 2 маленьких, продав большую квартиру.
Обратите внимание: История про Снежану, бизнес-леди, которая всегда в порядке.
У каждого своя история*участник заполнил нашу анкету 1 раз
Профессиональные участники
В нашем исследовании мы не могли обойти вниманием профессиональных игроков рынка: агентов по недвижимости, строительные компании. Среди брокеров (тоже 18 человек) были наши друзья и их коллеги — их ответы близки к их реальным мыслям. Многие из них находятся на рынке уже три года, и на их глазах недвижимость буквально постоянно росла. Если не считать второй половины 2022 года, в их памяти не осталось отпечатка снижения цен.
Со строительными компаниями сложнее – мы обращались к малым, средним и крупным компаниям и везде получали ответ, содержащий осторожный оптимизм. В результате никто не ожидает снижения цен. Здесь результат ожидаем: собственность – их хлеб.
Аналитики
Эту касту участников рынка мы выделили отдельно: изучили стратегии крупных инвестиционных домов и банков и отправили запросы авторам, ответственным за раздел недвижимости. По словам классика, ответили не все: из 20 писем мы получили ответ на 6, и каждое письмо содержало трехметровую оговорку с оговорками и предупреждениями об ответственности. Поэтому мы не публикуем их имена и компании.
С большим уважением к ответившим, но, к сожалению, это, конечно, не показательно: ровно половина ожидает большего роста, половина - за квартиру.
Факторы за рост цен
· Риск для печатного станка: при продолжающемся росте денежной массы, чрезмерных расходах на оборону и армию все будет дорожать, недвижимость не является исключением
· Снижение объема предложений от застройщиков
Факторы за падение цен
· Возможные изменения условий льготного кредита (до 1 июля 2024 года): увеличение льготной процентной ставки/увеличение авансового платежа/уменьшение суммы кредита
· Сохранение высоких процентных ставок. Мы привели опросы аналитиков, показывающие, что все ожидают скорого снижения ключевой процентной ставки. Что, если они ошибаются?
· Разрыв между льготными правами и рыночными кредитами: в 2022 году разница процентных ставок составляла 3-4 процентных пункта, сейчас – 10%.
· Растущая недоступность жилья: цены растут быстрее, чем доходы домохозяйств. За последние три года динамика доходов отставала в полтора раза
Важное примечание: на фондовом рынке существует правило: если все ожидают роста, это означает, что их позиция «низка». Кто тогда будет покупать, если все уже купили? Скромное мнение Cat.Finance: вторичный рынок замедлится под давлением высоких цен. Первичная власть ждет решения: будет ли продлен льготный кредит? Скорее всего, они будут осторожно сокращать разрыв между ценами на первичную и вторичную недвижимость. В любом случае, при учетной ставке 15-16% нам комфортнее в облигациях.
Читайте нас на канале Cat.Finance
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Недвижимость всегда растет. И будет только расти.