Продавец предлагает занизить цену квартиры в договоре, чтобы не платить налог? Это опасно для покупателя!

Было время, когда владелец квартиры при ее продаже намеренно занижал ее стоимость в договоре купли-продажи — чтобы уменьшить НДФЛ, то есть налог на доходы физических лиц. Сейчас в этом нет смысла. Ну, или почти нет.

Да, при продаже недвижимости продавец получает доход. С такого дохода нужно платить налоги — но не всегда.

Пункт 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ говорит о том, что при продаже недвижимости не возникает дохода, соответственно, не платится налог, если объект находился в собственности продавца «в течение минимального срока владения… и более».

Продавец предлагает занизить цену квартиры в договоре, чтобы не платить налог? Это опасно для покупателя!

Ранее он составлял 5 лет, но с 1 января 2020 года его сократили до 3 лет. То есть продать квартиру без уплаты налогов можно будет спустя 3 года после ее покупки.

Впрочем, для жилья, приобретенного после 1 января 2016 года, все еще работает 5-летний минимальный срок владения. Столько же лет придется ждать, прежде чем продать квартиру, если у вас есть другая недвижимость или доля в собственности, приобретенная ранее 3 месяцев до текущей сделки.

Это не касается нежилой недвижимости — если у вас есть квартира и дача, которую не признали жилой, то единственным жильем в собственности является лишь квартира.

Зато для квартир, которые достались в наследство или в дар от близкого родственника, приватизированы или переданы по договору ренты, тоже действует правило 3 лет.

Если вы решили продать жилье до того, как истечет минимальный срок владения, то налог придется заплатить — 13% от полученного дохода. Доход в данном случае — это цена продажи недвижимости.

Продавец предлагает занизить цену квартиры в договоре, чтобы не платить налог? Это опасно для покупателя!

Этот доход можно уменьшить — применить имущественный вычет в размере до 1 млн рублей или фактические расходы по приобретению недвижимости.

А если вы — покупатель? Решили приобрести квартиру, а продавец предлагает снизить ее стоимость в договоре. Он получил эту квартиру по наследству, ждать 3 года не хочет, а хочет побыстрее продать и не очень сильно попасть на налоги.

Если раньше он мог снизить эту стоимость до 1 млн рублей и не платить налоги, то сейчас ФНС при расчете налога смотрит на кадастровую стоимость объекта.

Если цена в договоре окажется меньше 70% от кадастровой стоимости, доходом все равно будут считаться эти самые 70%.

Продавец постарается снизить стоимость как можно ближе к этой границе, а остальную сумму вы заплатите ему по расписке — например, за неотделимые улучшения.

Продавец предлагает занизить цену квартиры в договоре, чтобы не платить налог? Это опасно для покупателя!

Но вам это не нужно! Потому что:

  • если вы покупаете квартиру в ипотеку, не каждый банк согласится на такое занижение цены;
  • занижение не пройдет и при ипотеке с использованием субсидий от государства (военная ипотека, маткапитал, местные субсидии и до.);
  • если у вас есть право на субсидии для погашения ипотечного кредита, вы получите их в меньшей сумме — с учетом цены из договора;
  • вычет по недвижимости вы тоже получите меньше — какая сумма, такой и вычет;
  • а налоговый вычет по ипотечным процентам вы можете вообще не получить, если укажете целью кредитного договора не только покупку жилья, но и «иные улучшения».

И наконец — если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована или в будущем появятся третьи лица, претендующие на квартиру, вернуть все деньги вы не сможете. Только те, что заплатили по договору покупки. Вряд ли вам удастся при сделке с занижением цены доказать свою добросовестность.