Почему я не удивился предложению банка с ипотекой под 1%

На прошлой неделе один из наших главных банков буквально "взорвал" рынок ипотеки информацией о кредитовании по ставке под 1%. Но как ни странно, меня это не удивило, т.к. я этого ожидал, с того момента, когда стала понятна схема продажи новостроек через эскроу счета.

Попытаюсь Вам это сейчас доказать. Дочитайте эту статью до конца и поймете, что в этом предложении нет ничего удивительно и сверхъественного.

Вот вырезка их пресс-релиза банка



Почему я не удивился предложению банка с ипотекой под 1%

Давайте разберем предложение по частям.

1. Кто сможет получить ипротеку под 1%?

  • Такой кредит смогут получить только молодые семьи имеющие право на льготную ипотеку. Напомню, что ставка по льготной ипотеке - 5%, Остальное, порядка 4% - доплачивает банку бюджет.
  • Получается, что по сути банк дает дисконт в размере 4% к ставке льготной ипотеки.
  • Кроме того, необходимо сделать первоначальный взнос в размере не менее 20%.

2. Что можно будет купить в кредит по ставке 1%?

Нам будут доступны только новостройки, по которым застройщики открыли эскроу-счета в банке.

3. На чем будет зарабатывать банк?

Банк будет получать следующие доходы

  • дотацию от государства по льготной ипотеке
  • проценты по кредитам от застройщика
  • доходы от размещения первоначального взноса
  • проценты от ипотеки после передачи квартиры в собстенность ипотечного заемщика.

Обращаю внимание, что ставка 1% действует только на момент передачи квартиры ипотечнику. По факту это 2-3 года.



4. Важные нюансы

Дело в в том, что при нахождении денег на эскроу счетах покупатель квартиры не получает процентов. Т.е. они там лежат бесплатно. Поэтому когда я, как ипотечник, беру кредит и перевожу его на эскроу счет, то для банка нет реального ухода денег. Они просто с одного счета переводятся на другой, со ссудного на эскроу. Даже наоборот банк дополнительно получит ПВ в размере не менее 20% от стоимости квартиры.

Учитывая, что привлечение средств банка стоит ему 3,6% (я об этом рассказывал в одном из предыдущих постов), то получается, что банк просто учел этот фактор в кредитной ставке и не более того.

5. Экономическая модель

Не секрет, что стоимость строительства составляет не более 50% от продажной цены.

По данным портала novostroy.su себестоимость строительства в Москве составляет 54 тыс.руб. Для расчетов будем считать - 50%.

Если квартира стоит 5 млн. руб., то застройщику нужен кредит в сумме 2,5 млн. руб.

Ставку кредиту можно будет сделать и 8%, что будет очень хорошей ставкой.

Посчитаем доходы банка за 1 год действия ставки при стоимости квартиры в 5 млн. и кредите в 4,2 млн. ПВ - 800 тыс.руб.



  • проценты от застройщика = 2,5 млн. * 8% = 200 тыс. руб.
  • проценты от ипотечника = 4,2 млн. * 1% = 42 тыс. руб.
  • дотация из бюджета = 4,2 млн. * 4% = 168 тыс. руб.

ИТОГО = 200 + 42 + 168 = 410 тыс. руб.

Расходы банка

Т.к. клиент внесет 800 тыс. ПВ, а кредит будет на 2,5 млн. то банк должен привлечь дополнительно = 2,5 млн. - 800 тыс. = 1,7 млн. руб. По ним у банка будут

  • процентные расходы = 1,7 млн. * 3,6% = 61 тыс. руб.

ИТОГО процентная маржа банка

= 410 тыс. - 61 тыс. = 349 тыс. руб.

Прибыль банка

С реального кредита в 1,7 млн. руб. банк заработает 349 тыс. в процентах это получается



= 349 / 1 700 = 20,5%

Удивительно, да!?

Кредитуя ипотечника под 1% и застройщика под 8% банк зарабатывает более 20% за год процентной маржи по реальному кредиту.

Мне это было понятно, как только стал ясен механихм схем с эскроу счетами. Все дело в отсутствии начисления процентов клиентам по этим счетам. И банк первым решил этим воспользоваться и предложил прекрасный маркетинговый ход.

Жду и от других банков подобных предложений. По этим схемам можно вообще на период до сдави квартиры предоставлять кредиты без процентов. Вот такая она математика с эскроу счетами.

ПОДПИСКА НА КАНАЛ

Рекомендую к прочтению

СБ деньги обходятся в 3,6%, а кредитует он под 10,8%. Выводы из отчета банка



Источники: novostroy.su






Поделись!